江北核心区4.0时代呼之欲出 板块房价天花板要刷新了？

江畔都会上城由华侨城和金地商置联合开发，整个项目共打造1栋4层商业、1栋150米31层办公、两栋公寓及13栋27-32F的高层住宅，预计本月正式公开，主力户型面积有89、108、129、140㎡，精装交付，12月上市。

▲江畔都会上城效果图

据了解，距离长江隧道约2公里的江畔都会上城，将打造包含集办公、shopping mall、开放式街区、科学高层住宅为一体的约35万方滨江都会综合体。

▲江畔都会上城效果图

此外，悦辰府、润辰府两盘由正荣和卓越联合开发，共用一个售楼处，预计将于本月公开，最快12月首开，户型面积有98、110、128㎡，精装交付。有消息称，项目首开放风价在3.2万/㎡，单价最高可能会卖到3.7-3.8万/㎡（具体以销许价格为准）。有人可能要问，这几个纯新盘有没有挖地下室？如果挖了地下室，整体均价还要卖到3万2左右，可想而知2楼以上的标准户型每平米的价格会更高。如果没挖地下室，均价3万2左右，实际上就和挖了地下室的江与城2楼以上价格差不多。

悦辰府规划4 栋高层，其中1、2#为18层，3、5#为11层；润辰府规划16栋住宅，其中1-3#，5#，10-13#为18层，6、15、16#为10层，7-9#、17#为7层洋房。要知道，7层、11层的低密住宅在江北正核心区内非常稀缺！

值得一提的是，悦辰府是目前江北核心区待上市3家纯新盘中位置最好的，处于江北正核心区，该盘距离华润国际社区500米左右，距离绿地金茂国际金融中心在1.5公里范围内，周边的配套包括鼓楼医院江北国际分院、南京一中高中部、一中附小、新金融中心等。

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假设年底前江与城、中海左岸澜庭、风华国际3盘均收官，照目前来看，已出让10幅地块的江北核心区，加上佳源玖棠府、扬子江金茂府两盘，今年年底以及明年，江北核心区将至少面临十盘抢客的激烈竞争局面。

应该说，随着以江与城、中海左岸澜庭等盘马上收官，江北核心区板块已然进入了“新老交替”的时间，核心区正在从3.0时代向楼盘扎堆的4.0时代迈入，板块房价天花板是否会被刷新成为市场关注的焦点。

对此，南京房地产学会会长吴翔华表示，就目前江北核心区待上市纯新盘3万2的放风价来看，开发商目的是把板块整体房价抬高，今后市场如果不好，可以降价促销，如果好，也可以卖高价，进退自如。因为，核心区现在新房供应已经上来了，供大于求的情况下，投资客比例过高，可能导致核心区板块接下来面临去化困难的问题。

而南京地产资深评论员尹霄飞认为，明年可能是江北核心区板块“内战”最激烈的一年，对开发商来说，要从之前“地段”赢得市场的支撑点，往注重产品本身打造偏移，只有做好了产品，核心区楼盘才不愁卖，甚至不愁卖不上高价。另一方面来说，如果4.0时代的核心区楼盘产品与3.0时代楼盘产品没有差别，即使卖到了放风的3.2万/㎡，市场估计也不会轻易接受。

总之，4.0时代的核心区新房市场会否出现疲软？房价会否突破板块限价？一切都是未知数，究竟市场反应如何，我们拭目以待。