(匿名)

 需求影响供应,房地产供应端受土地购置金和建造成本两大因素影响。在简单供需关系中,需求影响供应,当需求上涨带动价格上涨,会促使供应商增加供给,反之亦然。房地产供应端的量化指标为房地产开发投资额,其主要由土地购置金额和建造成本两部分组成,占比分别约为15%和55-60%。土地购置金额为土地购置面积和平均地价的乘积,而建造成本为施工面积和单位施工成本的乘积。每年土地购置面积和土地出让面积变化趋势一致,而土地出让面积的多少和政策紧密相连。当年施工面积可分为上年未完成的面积和当年新开工面积,其中当年新开工面积主要由房地产开发商调节,受开发商对未来销量的判断影响较大,可为反映地产商开发热情的量化指标。

    历史数据显示新开工面积和房地产开发投资额滞后于房地产销量的区间在缩短。我们分析了从2005年2月到2016年10月新开工面积、房地产投资额和房地产销量月累计值的同比增速。从数据变化走势中,我们发现新开工面积和房地产投资额在08年金融危机时,同比增速下降滞后销量12个月,11年调控政策出台后滞后4个月,而最近一次14年销量出现负增长时新开工面积增速几乎同时变化。供应端滞后市场的缩短从一定程度上反映了开发商对未来销量越来越谨慎的态度。

    2017年房地产开发投资增速预测。根据房地产开发投资额的计算公式,我们可以假设并调节假设区间的关键变量为土地购置金额、施工面积和单位施工成本。

    1)土地购置金额假设:土地购置金额为土地购置面积和平均地价乘积。通过计算24个月、18个月、12个月、6个月、3个月的平均同比增速,我们发现土地购置面积虽然为负增长,但是负增长数值在减少,而平均地价的涨幅在降低。以2016年10月累计数值的月同比增速为基础,我们假设乐观情形下土地购置金额增速为9%、中性为2%,悲观为-5%。

    2)施工面积假设:施工面积中,当年新开工受开发商的开发意愿影响。乐观情形下,开发商愿意当年多开发土地,可能拿出前3年购置的土地进行开发;中性情形下则为前2年购置的土地;悲观情形下为前1年。我们假设施工面积的增速在乐观情形下为3.5%,中性-1.1%,悲观-4.1%。

    3)单位施工成本假设:2003年2月至2016年10月的单位施工成本的平均增长率约为3.5%,CPI约为2.7%。以此为基础,我们假设单位施工成本在乐观情形下为4%,中性3%,悲观为1%。基于以上假设和房地产开发投资的计算公式,我们预测2017年开发投资的增速在乐观情形下为1.6%,中性-2.3%,悲观-9.1%。

    风险提示。政策调整导致行业下行风险。