项峥：警惕房地产财富效应的示范作用

近年来，在中央的领导下，我国加快城市保障性住房建设和农村危房改造，加强房地产调控，取得了积极成效，房价过快上涨的势头得到了有效遏制。但今年第二季度以来，房地产市场有所回暖，房价上涨预期再次抬头。对此，住房和城乡建设部部长姜伟新在“十八大”记者招待会上表示，“坚持房地产调控不放松”。

笔者认为，当前房价上涨预期的基础在于购房需求巨大，而供给相对不足。在形成购房需求的因素中，房地产财富效应起着非常重要的作用。在此作用下，市场购房需求不断积聚，进一步加大房价上涨压力。因此，加强房地产调控，需要警惕房地产财富效应的示范作用，通过扩大投资渠道，引导社会逐利资金，减少购房需求，以缓解住房供求矛盾。

据西南财经大学和中国人民银行共同发布的 《中国家庭金融调查报告》显示，中国自有住房拥有率高达89.68%，远远超过世界平均60%左右的水平。主要发达国家的自有住房拥有率，如美国为65%，英国为70%，日本为60%，均低于中国。此外，报告还显示，2011年中国城市户均拥有住房1.22套。姑且不论《中国家庭金融调查报告》数据的真实可靠性，就直观感受而言，中国部分居民自有住房拥有率高，“平均”掉了很多无住房家庭。在这种情况下，已经拥有自有住房的这部分家庭，仍义无反顾加入购房大军，正是看中了中国房地产财富效应。近日，据媒体报道，中国首批房奴即将还清贷款，而房产已增值数倍。

过去，中国居民投资渠道狭窄，从仅有的几个大众性的投资渠道看，都不及房地产投资的低风险与高收益。在西方发达国家，股市是经济的“晴雨表”，但中国经济向好，股票指数并未反映出上市公司盈利能力。中国经济上行压力增加，而股票指数跌得更狠。基金或许是一个比较好的投资渠道，但遗憾的是，基金经理的专业投资才能，并没有给投资人如期带来超额的利润，甚至在有些时候，基金净值比大市跌得更惨。或许我们可以做一个比较，凡在2005年以前购买住房的投资者，均已获得房价翻番的投资收益；而在此期间购买股票和基金的投资者，也许有高收益获得者，但大多数投资者仍挣扎在继续套牢或割肉出局的两难选择之中。

由此可见，过去中国房地产财富效应真实而又巨大，其示范作用深远而又激烈。经历了近一年的沉寂与观望，今年4月开始，房地产市场再次回暖。据国家统计局最新发布的2012年1~10月全国房地产开发与销售情况，全国房地产开发投资增速企稳，住宅投资有所扩大；商品房销售面积降幅明显缩小，房价环比上涨的城市有所增加。对此，需要引起高度关注。

应该看到，我国居民金融资产庞大，潜在购买能力惊人。截至2012年9月末，我国个人存款高达40.34万亿元。即使是考虑到个人存款分布的不均匀性，潜在的购房能力也非常巨大。

因此，在国家坚持房地产市场调控政策不放松的同时，需要高度警惕房地产财富效应的示范作用。“十八大”报告中，提出要多渠道增加居民财产性收入。由此可见，需要创造条件以进一步拓宽居民的投资渠道，引导居民将更多的闲置资金投入到非房地产领域，提高非房地产投资领域的回报。只有这样，才能真正促进社会购房需求回归理性，同时又可以确保房地产市场平稳健康发展，房价稳定运行，避免房地产市场对中国经济的“绑架”。