评论：“明年3月房价上涨”缺乏充分支撑依据

如果你认为这是一篇经济学论文，就错了。戴上这个吓人的帽子，是为了让只看标题的读者止步。

最近，任志强多次在公开场合说，明年3月房价将出现上涨，并列举了四个必涨的理由。他还解释说，他不是鼓吹房价上涨，而是提醒政府早做准备。“如果我们提前了一年告诉政府说，明年3月份要上涨，你还不做准备，那说明问题不在我们，而在你。”

事先表明态度，我不赞成明年3月房价上涨的观点，如果说微涨还可接受，上涨是缺乏充分支撑依据的。而且，真正的上涨常常不会通知你我。且不说2012年3月以后的楼市反弹，超出绝大多数房地产界人士的预料（任志强此前也没有任何警示），即使2009年3月开启的那一轮上涨，也乏有预警。

不过，任志强提到的一个理由，土地供应不足可能导致商品房供应断档的问题，确实值得各地政府警惕。根据国家统计局公布的数据，今年前10个月，全国房屋和住宅的新开工面积均在下降，其中住宅新开工面积下降12.7%。

我们常说的房价，更多时候是指商品住宅价格。如果说竣工面积直接影响当前的供求关系，新开工面积对供求关系的影响则会在随后的时间逐步呈现。包括商品住宅在内的住宅新开工面积，已连续数月下降，它必将对明年的商品房供应产生直接影响。

但实际上供求关系是一个动态的变化过程。假如供应下降，而需求也同步下滑，也不会对房价施加额外的压力。

作为市场重要主体的地产商，如果预测未来（如明年4-5月）供应不足，销售看好，他们就会加快施工进展，从而将商品房供应时间提前。届时供应增加，而需求稳定，至少也会减缓房价的压力。

此外，各地还存在一定的商品房库存，大城市里，北京库存算少的，也有5-6个月，有些城市的库存高达10-11个月，库存量大的城市，房价很难大涨。北京市虽然是楼市风向标，但我们不能说北京的情况就完全代表了全国。

回到前面。住宅新开工面积持续数月下降的现象，难道非得等国家统计局公布数据以后，各地才会发现么？我不相信，因为各地均设有统计部门，且发改委、房管、土地、建委等多个部门一直在密切监控楼市动态。

再往前推，自2011年下半年以来，各地的土地供应量就大幅减少甚至陷入停滞或半停滞状态。按照地产商目前的开发周转速度，快则拿地6个月就可以开盘，慢则一年，也就是说，2012年下半年房屋新开工面积持续下降，乃是由于一年前土地供应锐减的必然结果。

同样，各地政府难道不明白，土地供应停滞或半停滞，会使得6-12个月以后，商品房供应出现下滑？且不说现在很多市长、局长已经拥有博士头衔，至少在那些与房地产市场有关的政府部门里，实行市场化已经10多年以后的今天，这个问题应该是一个常识吧。

人们很自然会问，既然如此，为何各地不采取措施，尽快向市场多供应土地呢？这就要谈到理性经济人的变异了。

作为理性经济人，地产商当然要追求利润最大化，哪怕是你要求他要流道德的血液，甚至是“限利10%”；买房者希望成功抄底，哪怕他明知所有的预测都不可靠；而政府，理应追求决策最优——最后这一点，是指政府作为公共服务和人民福祉的提供者来说的。倘若政府思考的主要出发点，不是公共服务和人民福祉，而是像地产商一样寻求作为理性经济人的现实利益最大化呢？那很自然，价格曲线向下走的时候，它定会捂住产品不肯出售，正如2011年下半年土地市场行情最糟糕时大多数地方政府的选择一样。

以此观之，当专家发现今年住宅新开工面积已数月持续下滑，呼吁各地政府迅速采取措施时，它仍有可能置若罔闻。实在不行，它还有撒手锏，无所不在的行政管制。这一招据说很管用，远不限于房地产。

(21世纪经济报道)