秦虹：短期内房地产市场“稳”字当头

在11月3日下午举行的“2012中国城市发展峰会”上，国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹就当前市场、政策走向、行业前景进行了专题演讲。秦虹认为，从短期来看，今年甚至明年年初的房地产市场，应该是“稳”字当头。

短期市场稳字当头

到底怎么判断短期房地产市场的变化呢？秦虹认为，从短期来看，今年的房地产市场甚至明年年初的房地产市场，应该是“稳”字当头。

为什么会得出这样一个结论，而不是大幅度下跌或者大幅度上涨呢？是因为房地产具有双重属性，一方面，它提供的产品有很强的使用属性，无论是住房还是商业用房，买了以后就可以让人们来住。另一方面，更重要的是它具有很强的资产属性，消费者从来都是买涨不买跌。

秦虹说，从2011年到今天，国家的房地产宏观调控政策一直没有动摇，但是我们发现房地产市场发生了变化，从去年房地产市场大家可以看到，销售价格、销售额和销售面积是持续下滑，今年房地产的销售额和成交面积是出现了缓慢的回升。政策没有变，为什么房地产市场变了？我觉得就是我们不仅要看房地产的调控政策，更重要的，由于房地产具有资产属性，所以它对整个国家宏观的货币政策特别敏感，而货币政策的放松或者收紧，比如说存款准备金提高还是降低，它并不是以房地产这个行业作为主要的标志来参照的。

秦虹认为，尽管人们在货币政策的调整下，改变市场未来的预期，从过去的观望、等待，到现在开始出手买房，但是由于我们货币政策的调整是缓和的，而房地产调控政策没有发生变化，抑制投机和投资性需求的政策没有改变，所以房地产市场的回暖也是缓和的。

政策方向不会动摇

秦虹认为，要判断房地产市场政策的趋势，关键要了解这次房地产调控的核心。这次房地产调控的核心是什么？就是两头一起抓，一手控制投机和投资性需求，一手保护合理的住房需求，大力发展保障性住房。怎么控制投机和投资性需求？就是限购、限贷。

秦虹表示，我们发展住房市场的目的，并不是要建立另外一个投资品市场，让大家在这个市场上赚钱，更重要的是要建立一个通过市场配置资源，满足丰富多样的住房需求的市场。

秦虹认为，当前住房领域的主要矛盾已经不是整体的不足，而是住房资源占有不平衡的问题。一部分家庭住很大的房子，甚至有多套房子，一部分家庭买不起房子，蜗居一室。房地产调控就是要抑制投机和投资性需求，保护合理的住房需求，减少、缩小住房资源占有的不平衡性。秦虹认为，抑制投机和投资性需求，同时满足合理的住房需求的房地产宏观调控政策的方向不仅不会动摇，而且还会长期坚持。

未来市场仍有空间

秦虹认为，未来住宅市场趋势可归纳为三句话，第一，空间仍然大；第二，市场增速会减缓；第三，市场分化会加剧。

秦虹表示，城市化进程的加快、改善性需求的增加和家庭小型化的因素，使得未来一段时间城镇对住宅的新增需求还会增加。未来十年，中国房地产市场仍然是全球最大的一个市场。但是，增速一定是减缓的。自住性需求虽然总量很大，但是，它的增长有限。与前十年相比，当前房地产发展的外部环境已经发生了很大的变化。第一个变化是，过去有住房制度改革释放需求红利，未来不但没有这个红利，还有政府大量建保障性住房，分这个需求。第二个变化是，抑制投资性需求政策会继续，不管是行政手段和经济手段，都会继续，而过去十年没有明显的政策抑制。第三个变化，中国城镇化的速度和质量和前十年不可能同日而语。所以，房地产企业一定要采取稳健的发展战略。

关于商业地产，秦虹认为，当前商业地产存在结构性的短缺，市场真正需要的商业地产可能不足，大量供应的商业地产市场可能并不短缺，这就是商业地产的格局。

（大河网 曾邦华）