2023年第四季度北京房地产市场回顾与展望

全球知名的房地产服务商第一太平戴维斯，于近日发布2023年第四季度的北京房地产市场研究成果，全面回顾总结北京写字楼、商业零售及大宗投资等不同细分市场的季度表现，对全年的房地产市场形势进行阶段性总结回顾，并对2024年房地产市场做出预判与展望。

第一太平戴维斯华北区董事长胡裕华先生表示：“2023年是国内房地产市场深度调整的一年。回望全年，整个行业长期处于下行通道，旧有的供求关系在新形势下已经发生重大转变，房地产行业面临新旧模式的大转换，而房地产从业者也在挑战中艰难寻找新机遇。进入2024年，虽然出现的问题并未完全解决，但市场信心正在恢复。因此，2024年将定位为市场修复之年，尤其是需求端的修复则是行业逐步摆脱低谷、走出阴霾的关键所在。”

2023年四季度，北京甲级写字楼市场共有三个项目完工入市，合计带来约19.2万平方米的新增办公面积。需求端方面，市场整体需求较上季度有所回落，仅录得约2.1万平方米的净吸纳量，环比下降83.2%。

2023年全年，全市甲级写字楼市场累积净吸纳量约为12.7万平方米，较去年同期上升56.7%。尽管上半年市场整体表现平平，吸纳量出现负值，但在部分新项目良好预租的带动下，市场在下半年有所恢复，进而推动吸纳量由负转正。但整体而言，北京写字楼市场仍处于供需失衡的调整阶段。

新项目持续入市叠加租赁需求走弱，推动全市甲级写字楼空置率继续攀升，环比、同比分别上升0.9及4.1个百分点，至20.4%的高位。租金方面，写字楼业主方“以价换量”策略贯穿全年，导致全市平均租金持续下滑。四季度，北京甲级写字楼平均租金下降至人民币每平方米每月303.2元，环比、同比分别下降2.3%、6.9%。

2023年，北京写字楼市场在供应端率先复苏，共计超过87万平方米的办公面积交付，在为租户提供了更多办公空间选择的同时，也直接加剧了市场竞争。同时考虑到当前宏观经济增速放缓以及各行业租赁需求普遍回调等因素的影响，在中短期内写字楼各业主仍旧面临巨大的去化压力。

未来三年，北京甲级写字楼市场的年平均供应量约为60万平方米，供给端保持有序的同时仍具备一定强度。但从需求端出发，租户对于新租、扩租、搬迁越发谨慎，整合现有租赁资源、降本增效则成为租户首要考量的因素。可以预见，在中短期内写字楼市场在需求端难以出现强劲反弹或爆发式增长，反而面临进一步的调整与再平衡。

2023年四季度，北京零售市场迎来四座升级改造类项目开业，包括位于建国门的赛特+、位于大兴的王府井奥莱Up Town、位于三里屯的T+Mall以及位于王府井商圈的王府井喜悦购物中心，累计带来近12万平方米新零售面积，为消费者提供了多样化的消费体验。本季度，北京零售市场各商圈及项目都在积极进行品质升级及品牌调整，使得全市优质购物中心平均空置率再次下调环比、同比分别下降2.4及3.2个百分点至4.5%的相对低位；同期，市优质购物中心租金水平继续微调，首层平均租金环比微涨0.8%至每平方米每月810.4元。

纵观2023年全年，北京零售市场全面爆发，共迎来16座新项目入市，累计供应零售面积约186万平方米，供应端呈现多元化发展态势，除12座购物中心外，还包括一个百货项目、两个奥特莱斯项目及一条商业街。新增特色商业空间不仅为传统商圈注入年轻、潮流新活力，有效拉动零售消费的增长，也直接推动了北京国际消费中心城市的建设。

继2023年的“消费提振年”主题之后，2024年将定位为“消费促进年”，同时也会是北京零售市场的强力发展之年。全市将持续推进老商圈的改造升级与新项目的开发建设，预计将有近20个新建成及城市更新项目入市，带来约250万平方米新增零售面积。存量商业项目的改造升级已成为北京商业零售焕新发展的新主线，同时新建项目也给各商圈带来不一样的消费场景。展望未来，北京将持续打造商旅文体融合消费新场景，营造良好消费氛围，以“新场景、新品牌、新优势、新环境”高质量推进国际消费中心城市建设。

北京大宗投资市场在四季度表现不温不火，以中小交易额的成交为主。四季度，北京大宗投资市场累计成交金额约为人民币84亿元，环比、同比分别下降41%、28%。季度内的成交案例仍聚焦于写字楼、零售及酒店等传统资产类别。而购买方则呈现出多元化的态势，包括私人/私企、国央企、互联网公司在内，均锁定了符合自身战略需求的收购标的。2023年全年，北京大宗投资市场累计成交额为人民币350亿元，较去年上升13.4%。尽管今年上半年北京大宗投资市场整体表现平淡、重磅交易寥寥，但随着几宗重磅交易在下半年完成，拉动市场整体成交额超越去年水平。

展望未来，预计北京大宗投资市场的活跃度将有所提升：受房地产行业与开发商资金链紧张的影响，预计明年将会有更多的优质资产被抛售入市；而需求端则会以机会型收购为主，潜在买家会更关注资产的品质、价值与稀缺性。而一些热门的新经济赛道，如长租公寓、产业园区、物流资产，甚至是零售类资产（即消费类基础设施），均有望受到投资者的青睐与追捧。

2023年的房地产市场，不同细分板块的发展态势不尽相同。其中零售市场率先突围，而住宅市场、写字楼市场以及大宗投资市场则处于回调走弱的阶段。此外，年内一揽子房地产刺激政策连番出台，从限制性政策大松绑到公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施等等，供需两侧双管齐下，在加快释放住房需求的同时助力拓宽融资渠道、提升资金利用效率，进而推动整个市场加速回暖。预计2024年刺激政策效果将进一步落地显现，房地产市场也将在新旧模式转化的过程中寻求新平衡。