京投发展：TOD创新和进化是永恒课题

在9月22日举办的中国城市轨道交通TOD发展大会上，京投发展琨御府、无锡愉樾天成作为北京轨道交通10号线五路场段TOD项目、无锡轨道交通4号线具区路场段TOD项目，双双入选全国「城轨交通场段TOD示范案例」。

我国各地轨道交通城市开展的TOD综合开发创新实践，创制了许多具有引领性、示范性、可借鉴、可复制的TOD示范案例。此次TOD发展大会共对全国21个优质项目授予「城市轨道交通TOD示范案例」并进行表彰。

中国城市轨道交通协会认为，城轨交通TOD为城市更新复合成文化、商业、办公、休闲、社区服务等多功能「城市会客厅」，成为现代城市更新理念的生动演绎；是城市建设和文化建设迈向更高质量发展和人们追求更高品质生活的标志，成为我国城市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的「创新表达」和「中国样本」。

「城市轨道交通TOD示范案例」是我国城轨交通TOD多年发展极具代表性的成果，将为城轨交通TOD高质量可持续发展提供参考和借鉴，发挥出示范引领作用。

01 TOD模式创新示范

成功构建城市-地铁-市民利益共同体

京投发展琨御府入选理由：

1、项目落实以轨道交通引领城市发展规划理念，实现轨道交通场站与周边用地高效整合、轨道交通与城市功能有机融合，有效提升城市综合服务功能；

2、项目开发收益反哺轨道交通投资建设费用，加快了地铁建设速度，提升了整体社会经济效益；

3、助力高效生活，提升出行效率，补足配套短板，丰富周边居民文体生活等。

                                                  ——摘自《中国城市轨道交通TOD示范案例选辑》

作为京投发展在技术经验时代的TOD综合开发代表项目，琨御府如今已是入住7、8年的成熟社区，为业主持续带来高效出行的幸福人居生活。

琨御府在项目实践中采取从地下车站到停车场上盖多层次、多空间的一体化设计。如上盖设置步行风雨连廊、垂直步行梯，方便社区居民出入，有利于打破孤岛效应，实现人行交通的区域链接，形成社区与周边区域的交通微循环，助力高效生活。

落地区紧邻地铁车站，将地铁站与项目地下商业区无缝衔接，大大缩短业主回家距离，提高了出行效率和休闲购物的便捷；投入运营了约1000平方米便民商业服务设施，引入盒马、星巴克、必胜客等品牌商户及银行，有效补足区域配套短板。

通过配建京门铁路主题公园和基石健身园，提供人本尺度、可达性高的市政配套设施、绿地和公园，创造有活力的公共空间，丰富周边居民的文体休闲生活。

更受市民好评的是，琨御府做到了妥善处理与铁路的关系，完善了周边区域路网，解决了五路居南路长期困扰周边居民生活的铁道涵洞。

以琨御府为重要起点，京投发展成功构建了城市、地铁、市民三方受益的利益共同体——实现城市土地集约化发展和资源合理配置，优化交通格局，提升城市界面，激发区域活力；反哺轨道交通建设成本，加快地铁建设速度；为市民提供兼具效率与幸福的TOD生活方式。

在之后的岚山项目，京投发展充分发挥此前经验与优势，将地铁16号线北安河站出入口延伸进商务集群中，形成内外联动、贯穿场域、自如衔接的立体交通接驳体系——站口直达商业街区和写字楼，通勤人群不仅可以高效浓缩时间成本，也可实现更为便捷的日常休闲购物。

02 TOD一体化开发范本

生动落地生态智慧幸福三大主题

无锡愉樾天成入选理由：

1、将「生态、智慧、幸福」三大主题具体落实到项目设计及建设中去，使其成为一体化开发的范本；

2、项目开发过程中注重三大主题的生活方式营造，运营创新的运营手法诠释美好生活。

                                               ——摘自《中国城市轨道交通TOD示范案例选辑》

无锡愉樾天成是京投发展打造与城市同频、与用户共创的TOD样式代表，更是三大国企强强联合履行城市责任、敬献中瑞生态城高质量建设示范样板的先导项目。

愉樾天成项目示意图

项目的开发回应生态城独特的自然与城市特征，发挥轨道交通站场带来的活力与便捷，结合中瑞生态城生态指标高要求，以「生态」「智慧」「幸福」为核心主题，营造面向未来、关注居住者身心健康的高品质TOD绿色社区。

愉樾天成项一期实景图

在生态体系建设方面，愉樾天成结合生态城要求、绿色建筑要求、WELL建筑标准、WELL社区标准进行产品体系建设，以实现人与人和谐相处、人与自然和谐共生的目标。

愉樾天成项一期实景图

而以微网连家庭、内网连社区、外网连社会「三网合一」的智慧体系，通过智慧平台对社区工作中的便民服务、安全服务、社区党建、社区医疗等流程进行规划与整合，实现信息采集、查询、处理、发布、反馈等五大功能化建设，并通过持续化的运营，真正为社区管理减负增效，为业主用户提供更大便利。

愉樾天成项一期实景图

为落实幸福主题，愉樾天成自立项之初即启动了广泛而深度的用户幸福需求研究，历时两年，受访人数超万人，最终绘制出覆盖九类人群、近百项日常生活痛点的用户地图，并结合用户地图，梳理出600余项服务全面解决用户痛点，满足用户普遍需求、关键需求和特殊时刻需求。

围绕幸福主题营造丰富的社群活动，激发业主价值认同，实现幸福生活预演：2021年至今，愉樾天成共组织100+场主题活动、500+场社群活动，参与人数突破万人，形成日益壮大的幸福共同体。

此外，项目在设计、施工、运营三个阶段的一体化开发，相互独立又相辅相成，大大缩短建设周期，节约土方开发成本，为行业提供了可借鉴、可复制的一体化开发经验。

03 从技术主导走向用户主义

创新与进化是永恒课题

TOD是一个具有高技术门槛的物业开发形态。在技术作为主导的时代和房地产大发展时代，技术门槛构成了地铁公司、TOD企业的核心竞争能力。

随着时代的发展、市场的调整、行业的变化，京投发展逐渐从技术、产品转向生活的意义，开始挖掘新的TOD商业逻辑，即从产品中心主义向用户中心主义、从单维价值向多维价值创造、从功能化的产品向生活方式转移。

愉樾天成项目示意图

如今，京投发展的TOD布局版图上，已经相继落地包含西华府、琨御府、公园悦府、岚山、愉樾天成、北熙区、森与天成等在内的多个标杆项目，见证了其在地铁停车场上盖综合开发细分领域的创新与进化。未来，京投发展将与更多的城市携手共进，走出一条效率X幸福的高质量发展之路。