上海5月二手房成交环比降幅收窄 观望情绪较浓价格开始松动

据上海链家研究院的监控数据显示，5月份全市共成交二手房1.5万套，环比下降13%，成交金额510亿元，环比下降16%，套均总价332万元/套，环比下降4%，成交均价40147元/平，环比下降3%。2023年前5月，全市二手房累计成交金额2805亿，同比增长118%，成交套数8.4万套，同比增长105%，套均总价333万元/套，同比增长6%，成交均价40617元/平，同比增长5%。

　　5月份市场继续出现降温，成交1.53万套，环比下降16%。虽然成交量下滑，但环比降幅收窄，此外，考虑到存在五一假期出游的影响，成交量下降也情有可原，目前成交水平仍维持在1.5万套的荣枯线以上。从前5月的累计成交来看，今年成交8.4万套，同比增长105%，主要原因为去年二季度受疫情影响，楼市成交暂停。不过即使不考虑去年同期情况，今年成交也好于2020年的同期水平。

　　从链家的带看和成交来看，虽然5月份整体下滑明显，但近两周的周度带看和成交保持平稳，暂未出现进一步的下滑。此外，周度新增客户量虽存在波动，但基本能够维持在一个不算低的区间，相当于2021年末至2022年初的水平，说明目前市场主要是观望情绪相对浓厚，需求端不存在枯竭的情况。

　　从成交均价来看，由于成交量确实存在下滑，导致价格也开始松动，降价的房源有所增加。若后续成交量继续低位徘徊，那么急于置换的房东或以价换量，对于目前仍不算低的房价水平来说，成交价格有一定的下降空间，但大幅调整的可能性较低。

　　此外，新增挂牌量依然平稳甚至有所下降，并不存在大量抛售的情况。虽然库存量有增加，但主要是因为去化节奏放缓所致，属于合理情况。

　　从分环线的成交量来看，5月份外郊环间成交5561套，占比36.8%，较4月份减少了0.4个百分点；中外环间占比17.8%，减少了0.4个百分点。整体来看，中环内的成交占比增加，中环外的成交占比下降。2023年前5月，中环以内的成交占比27.8%，较去年增加了1.2个百分点，中环以外成交占比下降。

　　从分环线的均价来看，5月份各环线均价环比均下跌，其中，郊环以外下跌最多，环比下降6%。2023年前5月，除郊环以外均价同比下跌2%，其余各环线均价相较去年略有增长，外郊环间同比增长4%。

　　分区域来看，5月份成交量TOP3区域为浦东、宝山和闵行。从环比来看，仅金山和奉贤环比为正增长，其余区域环比下跌，跌幅最大的为青浦、浦东和松江。2023年前5月，成交量TOP3区域为浦东、宝山和闵行。从累计同比来看，增长较多的为崇明、徐汇和松江。

　　从成交均价来看，成交均价TOP3区域为黄浦、长宁和徐汇。从环比来看，仅松江、青浦、奉贤和嘉定是正增长。2023年前5月的累计同比来看，同比涨幅较小的为杨浦、虹口和宝山。

　　分板块来看，5月份板块销量TOP5为南桥新城、周康、金山新城、嘉定主城区和徐汇中心。今年前5月，板块销量TOP5为南桥新城、周康、金山新城、嘉定主城区和三林。

　　从成交房源的面积段来看，5月份90平以下刚需成交占比略有回升，占比69%，较4月份增加了1个百分点。今年前5月，70平以上的成交占比增加，其中，70-90平的占比25.6%，较去年同期增加了0.6个百分点。此外，110平以上的增加了1个百分点。50平以下的占比18.3%，减少了1.7个百分点。

　　从总价段来看，5月份600万以下的占比88.9%，较4月份增加了0.4个百分点。今年前5月，300万以上的成交占比增加，其中，400-600万的占比11.9%，增加了1.3个百分点。此外，300-400万、600-800万、1000万以上等总价段的占比各增加了0.7个百分点。而300万以下的占比61.1%，减少了3.9个百分点。