标普：未来一年中国房地产业或小幅下滑 三四线市场依旧疲软

5月22日，标普全球评级表示，未来一年中国房地产业或将保持小幅下滑。在城市能级分化的背景下，一二线发达城市的市况正趋于正常化，但三四线市场依旧疲软，因此房地产业的复苏很难脱离“L”型轨迹。这种情况最不利于三四线城市业务比重大的开发商。

标普指出，高线城市的销售正在企稳，低线城市却在萎缩。“据我们估计，2023年一二线城市商品房销售额将小幅增长3%左右，同期三四线城市销售额则有可能下跌约10%。”标普全球评级信用分析师陈令华表示。

“在‘房住不炒’政策之下，房价或将走平。”陈令华说，“新增供给的匮乏将是抑制一二线城市2023年销售量增长的最大因素。2022年房地产行业低迷，中国百强开发商的购地金额同比减少了一半左右。”

自从2022年11月政府推出稳定房地产的“金融16条”以来，开发商的流动性风险有所缓和。

“16条”为房地产的危机铺设了底部。但这些措施的目的不在于保证开发商债券的偿还，而是在于恢复项目层面（而非集团公司层面）的流动性和偿还项目层面债务，旨在确保预售住宅完工交付。

“集团公司层面的偿债资金需要由内生现金流提供。开发商只能是在偿还项目层面债务和其他一些债务之后，再归集不受限的现金流用于偿还集团层面的债券，”标普全球评级信用分析师廖美珊表示。“这是开发商偿债风险的症结所在。”

标普的流动性分析考察了开发商动用“未受限”现金的难易程度。理论上，未受限现金通常是开发商可用于偿债资金的最大来源。标普的受评开发商的未受限现金通常比一年所得的经营性现金流还多。而问题在于出险开发商的其中一部分资金无法随时动用，有时候无法动用的资金占大部分，甚至是全部。

三四线城市的低迷将影响到很大一部分开发商。标普的敏感性分析显示，如果今年三四线城市商品房销售额下降20%-30%（基准情景为下降10%），那么40%-60%的受评开发商将面临评级压力。

本报告不构成评级行动。