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上海楼市疫后新盘或大量入市,有效缓解供需矛盾

来源:房掌柜   北京房掌柜  2022-05-07 12:40:30阅读量:8985
[摘要]成交方面,4月份全市共成交新建商品房831套,环比下降83%,同比下降89%;成交金额67亿,环比下降81%,同比下降83%;

据上海链家研究院的监控数据显示,成交方面,4月份全市共成交新建商品房831套,环比下降83%,同比下降89%;成交金额67亿,环比下降81%,同比下降83%;套均总价809万元/套,环比增长10%,同比增长46%;成交均价69247元/平,环比增长8%,同比增长36%。2022年前4月,全市累计成交金额1718亿,同比下降21%,成交套数2.5万套,同比下降28%,套均总价698万元/套,同比增长10%,成交均价62124元/平,同比增长11%。

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  供应方面,4月份供应暂停。第一批集中供应中,有十余个楼盘受疫情影响,延期开盘或认购。2022年前4月,全市累计供应套数2.8万套,同比增长58%;供应均价60485元/平,同比增长23%。

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  受疫情影响,4月份供应暂停。第一批集中供应中有十多个楼盘延期开盘或认购,原定入市的第二、第三批集中供应推迟,整体供应节奏被打乱。不过一旦疫情缓和,可能两批次供应量会比较集中的入市,预判疫后新房市场的供应量会比较大,可能会有超过70盘入市。这对购房者来说会是个利好,因为购房者的选择面较广,会分散购买力,一定程度上降低单个楼盘的积分,有利于购房者入围心仪的楼盘。此外,充分的供应也有助于释放疫情期间被抑制的购房需求,缓解供需矛盾。

  目前,已经有近30个楼盘启动线上验资,为之后的楼市恢复做准备。当然,面对同一时间段大量楼盘的入市,购房者也需要更仔细的做好筛选,因为如果合并批次的话,同一批次只能认购一个楼盘。

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  由于4月份并无楼盘开盘,目前看到的成交数据系此前已开楼盘的网签数据,不反应实际成交情况。疫情缓和后,参考此前2020年的经验,改善需求可能会进一步增强,而疫后对于市区房源的入市很可能会放松,也会进一步激发改善需求的入市。不过需要注意的是,改善需求对于带动楼市的热度有比较显著的影响。

  但考虑到房地产跟稳增长密切相关,牵动上下游多个行业,对带动相关的投资与消费增长起到比较重要的作用,所以短期内采取收紧的可能性不大。从全国范围来看,疫情期间,多个楼市调控政策松绑。4月29日,中共中央政治局会议支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求。人行上海总部提出,重点加大对首套、小户型、新市民购房信贷支持。而对于上海来说,临港的购房政策已出现一定的宽松,在重点支持单位中工作的人才,购房资格由满一年以上缩短为3-6个月。

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  分环线来看,4月份外环以外成交586套,占全市总成交量的71%,占比减少。中环以内成交217套,占比26%,占比大幅增加,所以目前释放的网签数据主要以市区的楼盘为主,这也是成交均价同比涨幅较高的原因之一。2022年前4月,内环以内成交占比9%,为近年来最高。

  从均价来看,4月份中外环间和外交环间由于成交结构的关系,均价的同比涨幅较大。2022年前4月,中环以内和郊环以外均价同比下降,中外环间和外郊环间均价同比增长,其中外交环间同比增长14%。

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  分区域来看,4月成交量TOP3区域为浦东、松江和杨浦,分别成交437/92/92套,均价为47841/50445/113777元/平。今年前4月,累计成交TOP3区域为浦东、松江和宝山。从各区域的成交情况来看,杨浦、浦东和虹口的成交量较去年同期出现显著的增长,其余区域均下跌。杨浦和虹口的增长主要源于供应结构的关系,浦东的增长主要来自临港新城。从成交均价来看,浦东、黄浦和金山的均价同比下降,其余区域增长。

  分板块来看,4月成交量TOP5板块为临港新城、唐镇、松江新城、东外滩和四川北路。今年前4月,TOP5板块为临港新城、唐镇、松江新城、颛桥和周康。

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  从今年前4月的累计成交结构来看,90-110平的占比增加较为显著,达到49%,较去年增加了9个百分点。小户型和大户型的占比都有下降,其中,110平以上的占比29%,较去年下降了5个百分点。其中,110-140平的占比下降的相对更多,而140平以上的占比几乎没有变化。

  从总价段来看,600万以上的占比增加了9个百分点,而600万以下的占比下降。


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责任编辑:掌柜君

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