北京新高价地两年飙涨10亿元 升值速度吓退央企

距离熙熙攘攘的东三环北路农展桥仅有一公里，却宁静得出奇的枣子营街西口，正是北京军区总医院东院的所在，院门口立的“军事禁区”的牌子为这个大院平添了几分肃穆的色彩。这个黄金地段，即将诞生一个新的“高价地”。

起步已是高价地身价

11月28日傍晚，记者来到这里时，院门外墙上四处张贴着大红大绿的迁址公告，昔日灯火通明的医疗大楼和食堂已经人去楼空，所有的医生、护士、病人和设备都已转移，铲车正在夜以继日地将楼房夷为平地，一堵接一堵的墙伴随着沉闷的巨响轰然倒塌。只有几个保安把守着一栋仍然幸存的三层小楼——靠院子南边的干部病房，楼里有几个粉刷工正在刷墙，几位工作人员正在整理物品，其中一位工作人员证实，这栋楼原来就是北京军区老干部服务处的所在，只不过，现在已经搬到位于东四十条的总院去了。

就在一周之前，医院还在正常接诊，拆迁速度之快令许多习惯于把车停在院内的附近居民措手不及。“22日，医院开始搬家，军车、搬家公司的车、救护车一辆接一辆……当天下午医院贴出通知说因为拆迁次日起停诊，不再接收病人。到了周五，医生、护士、病人，连夜就都撤离了，周末连着拆两天，效率真高！”住在附近小区的居民蔡小姐说。

这个正在拆迁的军区医院，正是11月27日刚刚在北京市国土局土地挂牌的朝阳区农展馆北路 8号0304-622地块住宅混合公建用地项目地块。该地块四至范围为东至规划枣营西一路，南至北京军区老干部服务处，西至农展馆，北至枣营正街。该宗地将以“三通一平”的生地形式供地，即通施工临时道路、临时电、临时水。土地面积为28167.54平方米，其中建设用地面积25209.56平方米，代建15米宽的南北向城市支路一条，容积率2.3464，建筑控制规模≤59152平方米。

该地块出让的竞买保证金高达6亿元，挂牌出让底价20亿，其中，最低地上政府土地收益金额约为11.42亿元，土地补偿费总额（包括拆迁和三通一平）约为11.42亿元。

按照起价计算，该地块楼面地价已经达到了3.38万元/平方米。在农展馆北路地块之前，北京历年来土地出让的最高起价和最高楼面地价纪录创造者是数月前成交的万柳地块，起价为2.4万元/平方米，成交楼面地价为3.38万元/平方米，而此次推出的农展馆北路地块，光是起价就已接近楼面价高价地。由于该地块紧邻东三环、使馆区的绝版地理位置，以及很可能超越万柳地块及香河园地块、造就北京新高价地的昂贵身价，该地块自然受到了北京房产业界一致的高度关注。一位业内人士分析说,该地块上可能会建设100套左右公寓及10套左右别墅,“这块地基本是燕莎区域最好的地块之一,卖10万元/平方米以下都是暴殄天物。预计地卖出来之后周边二手房单价立地涨1万”。

地块周边不少新房和较新的二手房项目均价都已超过5万元／平方米。其中，北京GOLF公寓的均价约6.5万元/平方米，Park北京约6万元/平方米，朝阳公园西路7号院约6.98万元/平方米。如果把区域范围稍稍扩大，离之不远还有一些著名的豪宅项目，嘉里星源汇均价约6.5万—7.5万元/平方米，四季世家均价约8.5万元/平方米，合生霄云路8号8.5万—13万元/平方米。

谁会掺和？

目前，一些房地产公司已对该地块显露出浓厚的兴趣。不过，一位央企地产公司人士回应说，“目前已经有一些别的企业有拿地意向，我们这次就不掺和了。”而万科有关人士则回应称，目前暂时没有意向，并表示“高价地项目不太符合我们的拿地原则”。

记者了解到，北京军区总医院东院原为292医院，后被北京军区总医院收编，并将部分主力科室转到这里。

在2010年第三次中心城控规动态维护专题会上，北京军区总医院申请将其中约2.7公顷用地调整为居住混合公建用地，容积率2.1，建筑高度24米，作为军队空余土地转让。之后递交的规划方案中，总用地面积最终确定为约2.82公顷。

一份土地转让评估报告表达了两年前该地块原土地使用方北京军区总医院将土地转手的意愿。2010年12月17日，北京龙泰房地产评估有限责任公司受中国人民解放军北京军区总医院委托，为其完成了“中国人民解放军北京军区总医院位于北京市朝阳区农展馆北路8号土地使用权价格评估”项目。该评估项目类别为“转让评估”，涉及地块的宗地总面积为26936.68平方米，总估价额为100140.56万元。而今年9月10日，北京市规委核发了朝阳区农展馆北路8号F1住宅混合公建用地的规划意见书。

另一个有意思的细节是，本宗地块出让方式为“设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报异地建设医院面积的方式确定竞得人。”如竞价过程中出现竞报异地建设医院的情况，起始竞报面积为1000平方米，竞报阶梯也是1000平方米并且是其整倍数。竞得人按照现场竞报异地建设医院的面积乘以6000元/平方米的医院建造单价向北京军区总医院支付相应的建设费用，军区总医院负责完成异地医院的建设工作。北京中原地产研究总监张大伟认为，“这是北京首次出现溢价后竞非保障房面积的情况。”

目前，位于北京市东城区朝内北小街南门仓5号院内的北京军区总医院干部病房及医疗大楼工程正在兴建，总建筑面积约38万平方米，地上十九层，地下三层，估算造价约20亿元。按“整体设计、分步实施”原则，一期先建干部病房、外科病房，总建筑面积约17.3万平方米，估算造价约10亿元。

(经济观察报)