远洋40亿收购红星地产70%股权 揽入91个项目

继今年3月签署战略合作协议后，远洋资本与红星地产的合作又迎来新进展。

　　7月18日，远洋集团发布公告称，远洋集团、远洋资本与红星美凯龙控股签署协议，以40亿元收购红星地产70%股权，三方将有效持有红星地产母公司重庆红星美凯龙企业发展有限公司35%、35%、30%的股权。

　　公告显示，远洋本次收购红星地产，目标公司连同其附属公司、合联营企业等共计持有91个项目。同时，红星的物业平台也将按照账面净资产的价格转让，由远洋集团和远洋资本100%持有。

　　目前，远洋方面已经完成对红星地产18%股权的收购，预计分别于7月30日、8月10日、2022年1月10日或前后分阶段完成收购余下22%、11%及19%的股权。

　　在红星控股与远洋方面签订的协议中，除了40亿股权转让对价外，还涉及后续利润分成安排。

　　具体而言，对于截至2020年底，红星地产已售但未结转的开发物业及自持物业的利润，红星控股将与远洋按照85%：15%的比例进行分配;对于截至2020年底，红星地产未售的开发物业及自持物业的利润，红星控股将与远洋方面按照70%：30%的比例进行分配。

　　本次合作是红星控股推进轻资产战略发展的重要举措。交易完成后，远洋方持有红星企发70%股权，红星企发不再是红星控股的控股子公司。红星控股有息负债水平将大幅降低，资产负债率将有显著优化。同时红星控股仍持有红星企发存量房地产项目的70%以上利润分配权，可获取对应项目产生的主要收益，未来将带来持续稳定的现金流，这部分现金流可以作为红星控股偿还债务以及旗下板块进一步发展的资金来源。

　　事实上，收购事项早在今年一季度就已现端倪。3月28日，红星地产宣布引入远洋资本成为战略投资者，交易完成后，远洋资本持有红星地产18%的股权。

　　此后，有关远洋收购红星地产的声音一直不断。在上个月底，就有媒体报道称，远洋资本结束了对红星地产为期3个月的尽调，远洋与红星美凯龙签订含债权在内的资产包收购框架协议，总价200亿元左右。

　　业内分析称，此次红星美凯龙卖地产业务或为缓解债务压力。

　　除去今年3月引入远洋资本外，在今年6月初，红星美凯龙曾发布公告，以23亿出售7家物流子公司全部股权及全部借款债权转让给天津远川投资。

　　相当于把物流地产都卖了，资产包包含11个物流地产项目，总建筑面积规模约85万方。

　　此外，红星系还出售了不少项目股权给不同的公司，并通过多种方式筹集资金，但依然没有彻底解决债务风险。

　　资料显示，2020年，红星美凯龙业绩大幅下滑，同时面临巨大的债务压力。财报显示，2020年，红星美凯龙营收142.36亿元元，同比下滑13.56%;归母净利17.31亿元，同比大降61%。

　　截至2020年末，红星美凯龙可用的货币资金为65.11亿元，负债达804.5亿元，其中流动负债金额为316.39亿元。

　　而且在今年2月份，标普将红星美凯龙的评级由“BB+”下调至“BB”，同时将该公司担保债券的长期发行评级从“BB”下调至“BB-”。标普认为，红星美凯龙的商业模式对行业逆境的适应能力不如之前预期的那么强。

　　公开资料显示，成立于2009年的红星地产全称为“上海红星美凯龙房地产集团有限公司”，主营业务范围涵盖地产开发、商业投资开发运营与商业资产管理输出，主要负责红星系商业地产及住宅项目开发业务。

　　截至到2020年底，红星地产的净资产为167.49亿元，2019年和2020年，除税前的净利润分别为20.37亿元、24.26亿元，同时，在全国57座城市布局120多个项目。

　　资料显示，目前，红星地产待售货值接近千亿，其中70%分布在上海、苏州、长沙等一二线城市;从区域布局上而言，华东、华中、华西占比超过80%;从业态分布来看，可售型住宅产品比重高达80%，且多为面向刚需和刚改的高效项目，可实现快速去化;此外，红星地产项目多通过招拍挂方式，底价获取项目多，分布城市能级较高，毛利率可达到25%至30%;于2020年，红星地产结转净利率达到15%，远高于行业平均水平。

　　而作为收购方，远洋集团是一家拥有28年发展历史的综合型实业公司，它持续紧跟国家战略规划脚步，已在全国70余座城市开发500余个项目，核心业务布局于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、华中、华西等经济发达区域。2020年以来，远洋集团提出“南移西拓”、“城市深耕”、“优先高效项目”的发展策略，进一步聚焦开发主业，追求均衡、有质量的发展。

　　所以，合作开启后，远洋在华东、华中、华西的土地储备或将得到明显增厚，区域布局亦将更加完善和均衡，销售规模有望迈上新台阶。按照计划，红星地产在未来两年每年将贡献300-400亿元的销售规模，其中绝大多数销售额来源于华东、华中和华西区域。

　　业内分析称，以此次合作为契机，远洋集团在商业地产和物业服务领域的布局将更加完善，并进一步发挥城市深耕战略下的联动拿地机制优势，以多元化方式扩充土地储备。二者的携手可以说是房企之间“联盟”的典范，有望构建起1+1>2的共赢局面。而通过与远洋的战略合作，红星控股资产负债率将得到显著优化，轻资产、重运营、降杆杆之路也将越走越宽。