6月上海共成交二手房2.8万套 上涨动力匮乏结构分化明显

据上海链家研究院的监控数据显示，6月份全市共成交二手房2.8万套，环比增长10%，同比增长1%，成交金额941亿元，环比增长12%，同比增长3%，套均总价和成交均价分别为337万元/套和41269元/平，环比分别增长2%和5%，同比分别增长2%和3%。2021年上半年，全市二手房累计成交金额6057亿，成交套数18万套，套均总价336万元/套，成交均价40793元/平。

　　经过前期对政策的消化吸收，市场近几个月经历了调整期，目前成交量2.8万套，预判后期月均成交量会在该数值左右，但若出现新的政策，则市场会再现震荡。目前二手房市场并无再上涨的动力，一是因为新房吸引了较多的关注度，打新热度未减;二是因为目前银行放款周期延长至近100天(去年同期为40天左右)，拉长了成交周期，一定程度上影响了置换过程;三是因为在一系列调控政策的影响下，稳定了市场预期，一二手倒挂的情况让部分购房者望而却步。

　　从价格来看，结构分化较为明显。外环内由于新房供应较少，所以价格依然较为坚挺，而外环外由于新房供应量充足，价格较为平稳。

　　从上海链家的数据来看，带看量环比下降5%，同样预示着成交量增长缺乏动力。从新增挂牌量来看，环比继续下滑，但挂牌存量依然充足，未出现供不应求的情况。挂牌价格环比持平，未再出现进一步上涨，而且从议价空间来看，继续不断扩大，说明买家的议价能力在增加。从成交房源中的涨价占比来看，已经连续4个月下降。

　　从分环线的成交量来看，6月份外环以内成交量同比下降，外环以外同比则增长。从环比来看，增长主要来自内中环间和外郊环间。从上半年分环线成交量来看，外环外同比增长70%左右，外环内同比增长50%左右，表现逊色于外环外。

　　从均价同比来看，亦呈现明显的结构化特征，外环以内同比增速明显高于外环以外，特别是郊环以外的价格几无增长，同比持平。而且，这个趋势从去年年底以来就已基本形成，但是外郊环间的同比增速似有扩大的趋势，说明五大新城等一系列政策为外郊环间聚集了一定的关注度。从上半年分环线的均价来看，亦呈现明显的由内向外同比增速梯度递减的情况。

　　分区域来看，上半年累计成交量同比增速最低的区域为徐汇、闵行和黄埔，同比增速最高的为奉贤、长宁和嘉定。6月成交量环比下降的区域为杨浦、虹口和崇明，环比增长较多的为浦东、徐汇、奉贤和闵行。上半年累计均价同比下跌的区域为浦东和金山，同比增速最高的为黄埔、徐汇和闵行。6月各区域的均价环比多为持平或下降，环比增长的区域为浦东、黄埔、徐汇、普陀、宝山和闵行。

　　分板块来看，6月份板块销量TOP5分别为南桥新城、惠南、周康、三林和泗泾，从累计成交来看，TOP5分别为南桥新城、周康、惠南、嘉定主城区、和三林。

　　从今年上半年的累计成交结构来看，90平以下的占比下降了2个百分点，90-140平的占比增加了2个百分点，说明改善型的占比有所增加。

　　从总价段来看，由于均价有所上涨的关系，200万以下的占比下降，600-800万的占比增加了一个百分点。