深圳楼市上半年：严字当头，一二手房市场降温，法拍房火了

不知不觉间，2021年已过去半载。

　　这半年深圳楼市在经过了二手房指导价出台、严查经营贷等多番政策调控之后，新房住宅成交量不断下降，二手房成交量跌破3000，中介门店接连关闭，法拍房却意外走红，深圳楼市正在发生微妙的变化。

　　01

　　新房打新规则三变 市场回归理性

　　进入2021年，首先搅动深圳新房市场的就是打新规则的升级，上半年打新规则共历经三次升级。

　　年初，深圳前海两盘开启认筹“多选一”模式+官方认筹系统登记审核(i深圳APP)，审核流水、收入证明、首期款来源等资料更加严厉，即使打中，也出现资料不过、强制退房的案例。

　　3月2日，打新规则在此前的基础上再升级，明确采用积分入围的方式，与以往简单“有房”和“无房”分类，再按照社保时长拼积分不同，此次将积分进一步细分，积分最高为10年内在深无房家庭或单身，计40分，并且未成子女还可以另加2分。

　　5月22日，深圳打新积分入围规则再次调整，社保积分设置了峰值，每人最高不超20年;无房户从原来的三种积分再细分为现如今的四种，且未成年子女加分提至5分。

　　打新规则接连升级，加之政府各项调控政策的影响，新房市场开始回归理性。特别进入5、6月份后新房成交都在3000套以下。

　　在6月，很多楼盘甚至入围基本都可以不看积分(认筹人数达不到房源数量的三倍)，卖不完成了新盘的常态。

　　此前，西部热盘万科都会四季推出856套房源，1306批客户入围并选房。到选房结束，还剩下300多套房源。

　　罗湖缙山府，推出404套房源，只有490位购房者登记入围，中签率高达82%。

      龙岗某盘甚至直接明码打折，但即便如此最终的去化率也只在七成上下。

　　……

　　虽然这些只是个例，但对比此前的润玺、前海天境、中海寰宇、宏发万悦山等热盘，动辄万人摇号、300个月的社保，70+的积分，如今的新房市场真的冷却了太多，观望气氛浓厚。

　　02

　　二手房住宅价量齐跌 中介门店爆发关门潮

　　与新房相比，二手房市场降温更为明显，自2月8日深圳发布二手房指导价后，二手房成交量一路下跌，6月成交量已跌破3000套，同比去年的10594套，跌幅超过了71.6%!

　　一般而言，深圳二手房市场的荣枯线是5000套一个月，如今这3000不到的水平，可以说是跌到“冰点”了。

　　而价格方面，国家统计局数据显示，2021年5月深圳市二手房价格指数环比下滑0.1个百分点，这是自2019年7月以来深圳市二手房价格指数首次下跌。

　　在这如此严苛的市场环境下，中介门店业绩受到巨大冲击，开始爆发关门潮，据房掌柜此前走访的情况来看，目前有不少中介门店都已经关闭。

　　关闭的中介门店

　　据深房中协统计，截至4月1日，深圳总备案机构2893家，其中一季度新增备案机构118家，环比下降6%，同比下降9%;还有消息称，5月某个平台就有60多家门店陆续关闭。

　　此外，6月底深圳二手房自动交易系统“闪现”，预计将于7月中旬上线，而系统上线后会对二手房市场会有多大的冲击，一切还未可知。

　　03

      法拍房意外走红 成交价大多接近二手房指导价

　　深圳新房二手房遇冷后，法拍房却意外走红。

　　4月24日，华润城旁的莱英花园，最后成交价1505万，191%的溢价率，刷新纪录。

　　5月14日，顶级学区房国城花园，2206万元成交，与同户型房源相比，暴跌662万!

　　6月22日，豪宅恒裕滨城二期，最终成交价为6317.5万，折合单价27.6万/平。

　　……

　　几乎每个月都有一个抢占头条的法拍房。

　　从数据上看，伴随政策打击+信贷收紧，法拍房数量在明显增多，从去年10月开始法拍房基本都维持在200套以上，对于这一现象也有不少人猜测或许是因新政调控收紧，不少投资客或投资公司资金断裂，拿房子抵债所致。

　　成交方面，去年1-5月份，深圳法拍房共成交350套。今年同期，法拍房成交达627套，同比涨幅近80%。

　　从成交价格上看，虽个别法拍房成交价格远超指导价，但从6月部分法拍房成交的情况来看，法拍房多数还是在二手房指导价上下徘徊，甚至高于指导价的房源仍有不少，低于指导价的法拍房，价格则多数维持在指导价的7-8折。

　　整体来看，深圳楼市上半年因各项政策的出台，楼市降温还是卓有成效的，特别是二手房市场因受指导价的影响，进入下半年，低迷的状态或还将持续;新房市场下半年或会因供应增加，楼市或将逐渐回暖;而法拍房市场，随着新一批商品住宅的入市，相信购房者将迎来更多选择，法拍房市场或将回归常态。

       而房价方面，有业内人士认为，房住不炒的本意是平稳健康发展，不是暴涨暴跌。