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恒隆集团陈启宗:尊重市场规律,是在房地产周期制胜的最好办法

来源:房掌柜   北京房掌柜  2020-08-14 07:02:23阅读量:5418
[摘要]在2020博鳌房地产论坛上,恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗以远程连线的方式,结合数十年的地产开发经验,对房地产周期性问题发表见解。

8月12日,海南博鳌晴空万里、空气清新,让人心旷神怡,来自全国各地的地产人在这里相聚,共赴一场观点地产精心准备的思想盛宴。

  2020年上半年,整个世界走过了一段魔幻又现实的艰难历程,疫情蔓延肆虐,经济停滞疲软,行业艰难挣扎。作为经济压舱石的房地产,是整个中国经济体系中复苏最快的行业之一,迅速摆脱了疫情的影响,销售稳步上升,甚至追回了疫情期间的损失。

  在2020博鳌房地产论坛上,恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗以远程连线的方式,结合数十年的地产开发经验,对房地产周期性问题发表见解。

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  周期是危险,也是机遇

  陈启宗认为,周期的确定性非常大,绝对还会来,就像春夏秋冬,可预见性非常强,凡是上去的市场都会下来,下去的市场大部分会上去。

  他不认同“周期危险论”,相反他认为“周期是机遇”。“周期当然有危险,但是没有周期,搞房地产就没有机遇,周期是给房地产最好的机遇。不过大家也知道,水可载舟,亦可覆舟,机遇同时也隐藏着巨大的威胁。”陈启宗表示。

  房地产是周期非常长的行业,周期性也越来越大。买一套房子几百万甚至几千万,因此借贷一定会很多,所以也就影响了周期性。

  不只是有需求,还有投资在里面,还有一些投机在里面。

  陈启宗认为,除了供求,导致市场周期波动特别严峻的是 “贪”,这个字说出来不好听,但是事实确实如此。而且贪的成分相当大,要是没有这一点,周期不可能那么大。凡是搞房地产的人,都是贪性大的人,贪性不大,恐怕不会进到房地产这个领域。

  为什么贪呢?陈启宗总结了三个原因:第一个房地产的稀有性,供应是有限的,而且有非常强的地点独特性,差一条街就是完全不一样的世界;第二个,大家说的投资、投机,都是叫人容易在这个行业里贪婪;第三个,房地产是不动产,使很多人愿意进到这个行业里。

  在陈启宗看来,“问题在于作为一个房地产的参与者,你的贪念有多大?贪念小的人大概不会赚大钱,但大概也不会破产。胆子大可能赚大钱,也可能亏大本,破产的人大概都是贪念最多、胆子特大的人。”

  千万不要做疯子,保持冷静

  关于人性,还有一个很重要的事情是保持冷静。

  陈启宗去年和前年曾经说过,房地产行业是“疯子”特别多的地方,疯子会为了一时风光,冒破产的威胁,早晚市场会把那些人淘汰。

  中国这二三十年大发展,机遇特别多,“疯子”也特别多。能够长远留下来不被淘汰的人,不只是胆子大、贪念大,也需要非常冷静。

  冷静,就是尊重市场规律,不然市场一定把你吃掉,所以在贪念大、胆子大的同时,千万不要做疯子,还要相当的冷静,对市场周期尊重,才不会被市场淘汰掉。

  面对周期,要学会忍耐等机会

  关于周期,陈启宗指出,需要洞见的其实不是周期本身,而是参与房地产的人。

  他以自己为例,分享恒隆地产抓住周期的经历。

  1991年,陈启宗接任恒隆董事长,上任后第一件事就是判断市场周期,当时得出结论住宅土地可以买,花了大概一两年买住宅土地。

  到1993年,发现住宅土地价格开始过猛、过高,很多商业物业反而还非常低,于是停止买住宅用地,转而买商业物业,来收租、自用。

  又过了两年(1995年),发现商业物业机会不太多,住房土地价格在1993-1995年飞升。陈启宗做了一个决定,什么都不要买,土地也不买,商业物业也不买,把精力聚焦在内部,把内部的事情、管理的事情搞好。

  陈启宗坦言,做房地产,不买地卖房子,那是很难的,要忍。没有把“忍”学好,根本不会懂周期到底是怎么回事。

  在陈启宗看来,周期本身就告诉我们,总有一段时期是要忍的。对人性来说,那是非常难的一件事,今天的痛是教你明天更好。

  恒隆“忍”了两年多,从1995年到1997年。亚洲金融危机来临,到1998年1月中间有6个月,经济下滑很厉害,但房地产价格没有下滑,恒隆抓住窗口机会开始出售物业。

  其实1997年春天已经开始卖物业,到亚洲金融危机爆发后,加快了卖商业楼宇的决心,果然到1998年1月,房地产价格开始下跌。

  至今,他清晰地记得当时有一个商业物业是1998年1月才成交的,市场下去了,非常担心对方毁约,还好他们还是签了。

  1998年1月价格下降,好多人说现在开始进入买地时间了,我说不一定,因为我不知道下降是V形的,还是U形的,还是L形的,所以还是不要动。

  从1998年1月开始,恒隆又等了15个月,到1999年才比较有把握,知道不是V形,很可能是U形。当时没有人敢去买,恒隆拿地的成交价基本上拍卖价。一年半左右之后又停了,因为价格开始上去。

  回望房地产这段周期,陈启宗认为,这15个月是给买地的好时间,后来赚的钱有不少是那时候买进的。最好的一个项目净盈利200亿,现在200亿盈利不是什么大数字,但在20年前,那是一个大数字,大周期给了我非常好的大机会。

  到2001年,机遇又来了,内地很多商业土地没人愿意买,从2005年到2007年,恒隆进入内地商业市场买土地,现在手上还有一些楼面价1000元/平的土地,而且是在省会城市的市中心,这个价格在现在是不可想象的,到现在为止至少上升10倍到20倍。

  很多人说这都是过去的事,今天还有这个机会吗?

  陈启宗强调,周期是不会改变的,机会一定还有,当然机会大小每次不一样,每次影响它上去或者下来的原因往往也不一样,但不要管那么多为什么上去、为什么下来,只要知道它会上去、会下来,你就知道该如何做。

  在陈启宗看来,疫情还没有完全过去,凡是有不好的事情发生,都是买地的机会。不一定要买,但是一定要去看,那个机会合不合乎你的需要不知道,但总是有机会。

  “祝大家冷静,胆子要大,贪念可以有,但是冷静不可少。尊重市场的规律,才是在房地产周期里致胜的最好的办法。”演讲的最后,陈启宗用这句话作为结束语。

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责任编辑:张景琳

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