解读丨市场迎来拐点？房地产市场或将在8月出现降温

时机对于房产成交来说至关重要，在楼市高低和低点成交，房价可能相差几十万甚至上百万，正因如此，人们对楼市成交变化非常敏感。

梳理2020年以来的楼市变化可以发现，疫情得到遏制以后，楼市持续复苏，先后出现万人摇号、房价上涨等市场现象，不过，从地方政府出台放松政策又收回的种种试探，到收紧楼市政策的密集出台，一路复苏的楼市开始出现减速迹象，7月也许会成为今年楼市的又一个拐点。

新房：反弹速度放缓

连续4个月的持续反弹之后，全国新房市场成交量在7月出现下降。

贝壳研究院数据显示，2020年7月66城新房市场合计成交量同比下滑3.7%，环比下滑1.9%，成交面积同比下滑6.4%，环比下滑5.2%。

2019年至今66座城市成交量同比情况

数据来源：各地住建局

整体看，2020年1-7月，全国新房市场表现不及去年。

贝壳研究院数据显示，1-7月66城新房市场累计成交量同比下滑13.9%，成交面积累计同比下滑12.7%，不仅如此，1-7月新房数据较6月降幅有1-2个百分点的收窄，市场恢复速度放缓。

有意思的是，各家房地产企业都在回归一二线城市，但实际上，一线城市的新房成交情况并不算乐观。

贝壳研究院数据显示，2020年1-7月一线城市新房市场成交量下滑幅度仍最大，成交量累计同比下滑22.5%，而二线城市成交量累计同比下滑仅14.3%，三四线城市成交量累计同比下滑9.8%。

2019年至今66座城市成交量累计同比（%）

数据来源：各地住建局

业内人士分析认为，今年上半年，一线城市的新房成交量下滑就比较快，虽然7月一线城市的新房市场成交仍然较差，但降幅已经有所收窄，出现这种现象的原因主要是一线城市受疫情影响比其他城市更大，防控力度比较大，所以下滑会比其他城市明显。

不过，与新房成交量下滑相比，7月新房价格出现轻微上涨。

中指院百城价格指数显示，2020年7月，全国100个城市新建住宅平均价格为15528元/平方米，环比上涨0.43%，而且新建住宅价格环比上涨的城市个数为80个，较上月增加3个。

具体来看，7月房价涨幅最高的城市是宁波，环比上涨1.83%，其次是东莞、南京、杭州等，这些都是今年的热门城市，而且近期均出台了调控收紧的政策。

整体看，虽然受到疫情影响，但今年新房价格还是超过了去年。

中指院数据显示，2020年7月，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨3.21%，而且涨幅较上月扩大0.05个百分点。

具体来看，房价涨幅最高的城市包括江阴、南通、绍兴、成都、温州等，其涨幅在10%-15%之间，无锡、宁波等城市涨幅也超过5%。业内人士预计，按照房住不炒原则，如果这些城市的房价继续上涨，当地政府可能会出台进一步收紧的政策。

二手房：量价齐涨

相较于新房，二手房热度似乎更高。

贝壳研究院数据显示，7月重点18城链家二手房成交总量环比增长7.5%，要知道，6月二手房成交量环比下滑20%，可见升温之快，不仅如此，二手房成交量同比去年增长37.5%。

图：重点18城链家二手房实时成交总量走势

数据来源：贝壳研究院

与新房成交量一样，2020年1-7月二手房成交量同样不及去年。

贝壳研究院数据显示，2020年1-7月重点18城二手房成交量较去年同期减少2.8%，好在疫情对重点城市二手房交易市场的影响逐渐收窄，疫情并未减少真实的购房需求，仅仅改变了需求释放的节奏。

从城市圈角度看，环京城市圈与环沪城市圈成交量已走过疫后需求快速释放期，成交量普遍在4月或5月触顶后呈回落态势，7月出现小幅上涨。

图：三大城市圈代表城市链家二手房成交量走势

（以2019年1月为基期）

就中西部城市圈而言，市场出现分化，武汉市场仍保持向上趋势，7月环比增3%，成交量是2019年以来最高，而重庆及合肥成交呈回落趋势。

随着成交量上升，二手房价格亦出现轻微上涨。

中指院百城价格指数显示，2020年7月，全国100个城市二手住宅平均价格为15304元/平方米，环比上涨0.02%，不仅如此，二手房价格同比上涨2.05%，超过去年。

不过，令人颇为意外的是，二线城市的二手房价格竟然出现了下跌。中指院数据显示，7月一线城市二手房住宅价格环比上涨0.04%，而二线城市环比下跌0.08%，代表性城市包括郑州和青岛，房价约下降0.7%，三线代表城市环比上涨0.11%。

数据来源：中指院

整体来看，2020年1-7月一线城市的二手房房价涨幅最高，同比上涨4.29%，比如深圳二手房涨幅超过10%；二线城市同比上涨1.49%，比如苏州房价涨幅超过1%；三线代表城市同比上涨1.87%，比如东莞、江阴等城市涨幅均在5%以上。

下半年楼市逐步“退烧”？

7月新房和二手房成交量虽然出现分化，但房价都保持上涨态势，且都超过了去年的房价水平，不过，势头不错的楼市接下来可能会出现降温。

之所以做出上述判断，最重要的原因是拉动成交的热点城市几乎都出台了收紧政策，外界认为，在近期的各种调控加压下，核心城市房地产市场快速升温的动力减弱，下半年市场会逐步“退烧”。

数据来源：贝壳研究院整理

外界对下半年楼市的判断是稳中有降。比如，贝壳研究院认为，在年度市场季节性变化与房地产调控政策的双重影响下，预计8月成交量环比会出现下降，不过，市场依旧会保持在一个相对高的交易量级。

中指院认为，中央将保持房地产调控政策的连续性、稳定性，坚持稳地价、稳房价、稳预期。各地方政府也将从各地实际出发，采取差异化调控措施，确保房地产市场平稳健康发展。该机构预计，未来市场整体上涨空间有限，短期面临调整压力。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,乐观估计，重点城市的成交量有可能会接近去年，但三四线城市或强二线城市，尤其政策出台比较严苛的城市，比如深圳，能接近去年的成交量比较悬，今年房地产市场交易总量超过去年或者说接近去年有点困难。