上海商办市场7月成交价格大幅上涨 浦东、闵行库存保持高位

7月，上海商办市场供应、成交规模环比双双回落，与去年同期相比供应小幅增长但成交出现下滑，成交价格上涨较明显。7月份上海商业、办公市场表现平淡，供应成交面积较上月均有明显下滑，但价格上涨较明显，主要是由于成交结构中市区成交占比扩大。

　　△ 红色字体表示该数据同/环比有所上涨;绿色字体表示该数据同/环比有所下降;去化周期为3个月移动去化

从成交结构来看，市区项目及郊区新城核心板块项目较受关注，外郊环区域为成交主力。市场整体供大于求，近期商办市场存量规模平缓增长，其中外围区域存量规模更大，各区中浦东新区和闵行区的商业存量及办公存量均排名前列，库存风险较高。

7月商业市场供应规模大幅回落，成交量小幅下滑，但价格走高：本月商业市场成交规模为6.36万平米，同比、环比均下滑，但成交均价为34487元/㎡，明显攀升，主要是外环内成交占比扩大。

本月，上海商业项目供应面积7.51万平米，主要集中在郊环外，占比达到64%，主要是由于青浦区有两个商业项目集中入市，占总供应面积的61%;从成交结构看，本月成交仍然大部分集中在外郊环区域，占比达到57%，除此以外，本月中外环区域成交占比大幅增加，拉高成交均价。

从区域供应来看，本月商业市场供应面积主要集中在青浦区，供应规模为4.73万平米;从区域成交来看，宝山区、嘉定区成交规模较领先，成交规模分别为1.91和1.3万平米，整体来看，郊区依然为市场成交主力区域。

7月，上海商业市场供应规模最大的项目为位于青浦新城板块的东渡悦来城，本月供应2.74万平米，成交规模在本月项目成交排名中排名第四，成交面积1820平米，去化率仅为6.64%，去化率低的主要原因是项目距市区距离较远;成交规模排名第一的项目是宝山区张庙板块的中环国际公寓，成交面积1.49万平米。

本月商业市场库存余量为981.29万平米，市场供大于求，存量小幅增加;近三个月平均成交规模有所增长，去化周期下降至128个月。浦东新区、闵行区与南汇区的商业存量为区域前三甲，外围区域存量仍处于高位;存量区域分布变化较小。

7月办公市场供应、成交规模小幅下滑，均价有所上涨;本月供应量12.16万平米，环比下滑31%，成交量2.83万平米，环比下滑27%;均价小幅提升至38068元/平米。

从供应结构来看，本月办公市场供应全部集中在外环以外区域，其中郊环外区域供给占比最大，占53%，其余分布在外郊环;从成交结构来看，以外郊环为主，占比达到42%;其余各环线区域成交分布较均衡。

本月，青浦区办公项目供应面积最大，主要是两个办公项目东渡悦来城和青浦卓越世纪中心集中入市，供应面积合计6.51万平米，嘉定区供应规模仅次于青浦区，供应面积3.88万平米;从成交方面来看，本月闵行区、杨浦区成交规模明显领先于其它区域，其中闵行区成交面积为7419平米，占本月全市办公项目成交的26%。

7月，位于闵行区马桥板块的的养云中心以4869平米的成交面积成为本月销冠，项目周围拥有高端住宅、高档酒店、网球中心等配套;成交面积排名第二位的为位于杨浦区东外滩板块的碧桂园中心，成交面积3642平米，项目位于中环路旁，交通便利，地理位置较优越，板块发展较成熟，因此价格在成交规模前十的项目中排名第一。

7月，办公市场库存余量为878.99万平米，较上月小幅增加;从市场移动去化周期来看，本月去化周期回升至148个月;市场去化速度放慢，库存风险保持高位。市场成交规模走低，无论是中心城区还是郊区均只少量成交，区域存量无太大变化。

（来源：同策研究院）