解局 | 蓝绿双城规模诉求与万亩“悦景庄”六年蹉跎

西双版纳最近十分热闹。

那边云南城投刚宣布以5亿元将西双版纳两家公司股权转让予融创，这边又轮到蓝绿双城入股了平安在西双版纳一个“万亩大盘”10%的股权。

8月3日消息，根据企查查披露显示，一家名为“云南景和置业”的公司注册资本从“25000万元人民币”增加到“27777.78万元人民币”。资料显示，该公司为西双版纳悦景庄项目的开发公司，而增资入股的一方正是蓝绿双城。

资料显示，西双版纳悦景庄项目的计划总投资为160亿元，由云南景和置业有限公司开发，占地面积2万亩，建筑面积333.35万平方米，容积率为0.42，主要打造别墅项目。

于蓝绿双城而言，这无疑是个不错的扩张机会。

尽管高层们大部分是浸淫地产多年的“老手”，但自身作为一个刚成立不到两年的“新人”，蓝绿双城从未掩饰过自己对于规模的诉求。在2020年里，蓝绿双城的目标是新增签约项目超过50个，总签约项目或超100个。

从现有的公开资料中看，这个“悦景庄项目”或许是蓝绿双城接手的第一个大盘。不过，蓝绿双城并非是这个项目中被引入的第一个合作伙伴。

入市至今，悦景庄项目已经开发了6年时间，其中也曾几经曲折。据网上披露数据称，该项目第一期正在清尾，而第二期即将推出，前两期项目用地面积约为1685.76亩。

如此看来，留给蓝城的“蛋糕”不小。

悦景庄6年时光

这是平安入滇的第一个项目。

以项目正式入市为起点的话，悦景庄今年“6岁”。而如果以平安入滇布局的时间开始算，则已经过去了接近十年。2011年7月，平安与云白药联合成立了云南景和置业有限公司（即悦景庄·西双版纳的项目公司）。

企业往往会对进入新市场的第一个作品抱以厚望，平安也不例外。和它以往“低调”的持股方式不同，在这一次西双版纳的项目上，平安的持股比例达到了65%，云白药占股35%。

更明显的信号发生在2014年10月，悦景庄正式亮相，作为项目第二大股东的云白药并未出席发布会现场。

据业内人士当时分析，云白药此举或许也是为了表明项目的“主权”，旨在向众人宣告，在分工上平安才是项目“操盘手”，而自己更多是一种财务投资。

不仅如此，在2016年10月底时，云白药更是直接在云南产权交易所拟挂牌转让所持35%股份。

至于云白药退出的原因，有市场猜测称，或许是因为悦景庄的开发进度较为迟缓所致。据其股权挂牌公告披露，云白药持有的景和置业35%股权作价约1.28亿元。

截至2016年9月30日，该公司的总资产约为14.48亿元，负债总计12.61亿元。其中，2016年9月，景和置业营收为零，净亏损约为2000万元。

不过，平安随即站出来否认了这一说法。其表示，云白药退出主要是自身战略调整使然，与项目的经营情况无关，自己仍看好此项目并积极推动。

言语中不难看出，平安对于悦景庄项目始终保持着不小的期望值。在该项目入市的第三个年头，云白药手中的35%股权顺利出让，而接盘者正是平安自己。

至此，平安持有悦景庄项目100%的股权。相应的，项目公司云南景和置业的公司性质也从“其他有限责任公司”变更成了“有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）”。

时间来到2020年，随着蓝绿双城的入局，云南景和置业的公司性质再度恢复到了“其他有限责任公司”。

有业内人士指出，在平安以往参与地产项目的经历中，百分百持股是鲜少出现的一种情况。“从过去几年的经历不难看出该项目于平安的重要意义，而这也意味着，即便这个项目未来再引入合作者，平安在该项目中仍会占据主导。”

事实也正是如此，能够看到的是，蓝绿双城入股之后，其与平安分别持有云南景和置业10%和90%的股份。

值得一提的是，公司的法定代表人虽然从“刘嘉殷”变更为“陈溢凡”，但后者仍为平安方面的人员。

蓝绿的云南大盘

不仅是平安，蓝绿双城方面对于“悦景庄”这一项目同样给予了足够的重视。

能够看到的是，云南景和置业在股权完成变更后，其高管层中也新增了几名来自蓝绿双城的人员。其中，就包括了蓝绿双城的总裁顾建明。

这份重视不难理解，从项目本身条件来说，西双版纳景洪市这一区域具备着较为优质的旅游资源丰富，吸引了不少房企的关注。

值得一提的是，融创日前收下云南城投的那两家子公司，旗下的项目便正是位于景洪市。

除此之外，入局悦景庄项目所带来的规模增长已然无需过多赘述，从数据上对比或许会更为直观。截至今年5月20日，蓝绿双城签约项目超过50个，建筑面积超过1200万平方米。

而悦景庄项目的总建筑面积超过了300万平方米，换而言之，一个悦景庄的体量已经接近蓝绿双城当前总体量的四分之一。尽管该项目有部分已经完成开发，但从其过往的开发进度来看，给蓝绿双城剩下的体量大概率不会是一个小数目。

从业务分工来看，蓝绿双城在这次的合作中应该更多是担任一个“代建”的角色。需要注意的是，那10%的入股，便是蓝绿双城所谓“共建”的关键所在。根据曹舟南此前的解释，“共建”的关键便是与合作伙伴形成利益共同体，共享收益，同时也共担风险。

相比起单纯的代建模式，蓝绿双城这种模式固然需要承载更多风险，但风险往往是与收益成正比的。到来的是风险还是收益，取决于多方面因素的影响，也取决于蓝绿双城未来能够将项目打造到何种程度，而这一切都还有待时间来进行验证。

但不管怎样说，对于开发大盘经历并不多的蓝绿双城而言，这种积累经验的机会颇为难得。

当然，蓝绿双城对于“共享、共担”的理解远不止于单个项目。能够看到的是，在今年7月8日，蓝绿双城宣布引入战投光大信托，公司的注册资本从6亿元人民币增加到6.3亿元人民币，而蓝绿双城实际控制人曹舟南的最终受益股份从40.8%降至38.85%。

从某种程度来说，这其实和“共建项目”类似，均是一荣俱荣、一损俱损。而不得不说的是，战略投资的注入，无疑也会让蓝绿在今后的规模加速能有更大的底气。

另外，据一位接近蓝绿双城的人士介绍，在引入战投后没几天，就看到有蓝绿双城的相关人士在朋友圈发布起了有关悦景庄项目直播卖房等内容。其猜测称，引入战投以及洽谈悦景庄项目或是同步进行的两项工作。

而坊间猜测称，不管是引入战投，还是入局云南大盘，其背后或许都指向着蓝绿双城最终走向上市的目标。正如顾建明去年底曾说过的那样：“公司在建立之初，上市便是任务之一。按照现在的发展态势，估计明年能够具备基本的上市条件。”