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谢逸枫:两会后2020年中国房地产走势十大预判

北京房地产网-房掌柜 2020-06-05 09:15:26来源:房掌柜 整理
[摘要]房地产是中国经济、财政、债务、金融、财富的晴雨表,关系到经济稳定发展,经济危机的化解。

文/谢逸枫

  两会后2020年中国房地产何去何从,这是值得去思考与研究的,房地产对中国经济、金融、地方、财政、家庭、产业、新型城镇化实在太重要。当前中国经济面临着困难、风险、危机之时,房地产不能出问题,必须稳定,复苏。国家对房地产业的定调,行业、财政、货币政策的基调,言论的表达,都会影响到未来房地产市场的发展。因此,大会的报告对于房地产行业的指导,意味着决定这个行业的发展方向,决定着房价走势。

  笔者一直坚信强调,房地产是中国经济、财政、债务、金融、财富的晴雨表,关系到经济稳定发展,经济危机的化解。现在最需要房地产来支撑,稳定大局,不能因为部分人买不起房、部分城市高价房、部分区域泡沫、部分城市房地产出现挤压人才与企业及制造业、部分区域供应过剩、部分区域库存过高、部分房企债务过高、部分区域产业空心的现象,就一刀切的否认房地产给中国经济带来的巨大贡献,就盲目的说要干掉房地产。

  决定中国房地产走势的关键是政策,制度,这是房地产半市场半计划体制决定的。特别是由土地招拍挂制度的土地财政制度、拿地的房企土地储备制度,投资门槛的房地产项目资本金制度,销售的商品房预售制度,房贷的商品房按揭制度,物业的临时物业管理制度,税收的分税制制度,材料的供应商招标制度,一套房子的100多个印章制度,都能够说明土地、房子、货币、材料、利率供应与投资、销售、房贷、物业受到限制、管制。

  政策、制度的最终目标服务于中国经济,所谓的政策服务于经济。决定政策、制度改革、变化的关键,是中国经济、房地产出现变化,即下降过快,上行过快。从1998年-2019年房地产、经济的政策、制度改革、调整过程,就可以发现六轮房地产调控,三轮救市、三轮收紧。到2019年正好是放松的,到2020年就应该是第四轮救市。因为中国经济陷入新的危机时刻,前所未有的压力,GDP、财政收入、投资、消费、出口、就业、企业全部告急。

  现在回到主题的大会报告涉房地产行业的定调来看,长期的房地产行业发展作为目标是促进房地产市场平稳健康发展,不变。短期重点看,房地产调控方向,主要是坚持房住不炒,因城施策,分类指导,一城一策。而房地产与经济发展的逻辑来看,房地产是短期经济刺激手段之一,删除“不将房地产作为短期经济刺激手段”就是最好的证明,其中货币、财政的扩张,都要依赖于房地产支撑,大部分资金的来源还要通过土地与房地产税收去最后实现与保障。

  基于两会报告、经济与房地产市场形势、楼市政策的基调、住房供需、土地供应、去库存周期的拉长,货币与财政政策调整、债务增长与财政收入下降及财政支出超收入,城镇化、人口增长、户籍与人才政策放开、城市群与都市圈的变化,作出两会2020年中国房地产走势十大预判。具有一定的参考意义,与市场判断价值。以供房企、投资机构、个人购买房产、土地、不动产时参考,要注意城市选择、所在城市的政策限制,避免作出不利的选择。

  其一是降杠杆阶段性结束,加杠杆开启。房地产调控政策总体趋松,限购限贷限离松绑,限价限签限售取消,限企限商限摇号放开,认房认贷,购房税收免减,首付下降,房企融资放松。去杠杆自2015年提出“三去一降一补”以来,已经实施4年。过去有银行推动的三次加杠杆。第一次是09/10年推动企业部门举债。第二次是12/13年推动政府非标(保险、基金、信托)融资。第三次是16/17年信贷+棚改货币化,推动全民发钱买房。第四次是2020年-2021年发债(地方、国家),刺激消费、投资,相信房地产依然是受益的。

  其二是房地产市场的数据上半年止跌平稳,下半年全面复苏回升,全年总体平稳。3月-4月,在疫情得到控制、逐渐复工复产的影响下,房企加大推盘力度、前期居民积压的置业需求释放,全国商品房销售面积及销售额如期修复。3月商品房销售面积为13503万㎡,单月同比增速为-14.14%,商品房销售额为12161亿元,单月同比增速为-14.57%。4月商品房销售面积为11994万㎡,单月同比增速为-2.14%,商品房销售额为11498.23亿元,单月同比增速为-4.99%。

  其三是房企一二线抢地,地王重出江湖,地价大涨。房企集中度上升,洗牌加剧,迎来大规模收购并购高潮。中小房企、房企物业分拆上市赴港排队。进入4月份以来,厦门、南京、杭州等多个热点二线城市加大了优质土地的供应力度。4月成交总价TOP10榜和成交单价TOP10榜较3月份全面上涨,就两个榜单地块数量而言,环比分别上涨了75%和52%。在4月份一二线城市土地成交集中度进一步上升以及多宗优质地块高价出让的带动下,当月平均地价创下2018年以来的新高,成交楼板价达到3030元/平方米,环比上涨20%,同比上涨15%。

  为了维持企业资金链、保证生存,越来越多的中小房企选择了赴港IPO之路。截至2020年4月底,在港交所等待IPO的房企有海伦堡、奥山控股、金辉控股等10家,在房企分拆旗下公司上市方面,在港交所等待IPO的房企旗下公司也有8家。至此,排队房企及分拆业务公司合计18家。继奥山控股、万创国际招股书失效后,今年以来,金辉控股、上坤集团、领地集团等多家中小房企又纷纷向港交所递交了上市申请。刚刚首次IPO折戟的三巽集团和港龙集团又分别于4月27日、5月12日重返漫漫赴港上市路。

  延续过去2年房企分拆物业上市的热潮,2020年初至今,金科股份、金融街控股、华润置地、宋都服务、世茂房地产等多家房企传出分拆物业板块赴港上市的计划,其中不少“选手”已进入等待通道。年初至今,已有弘阳服务、金融街物业、宋都服务、星盛商管、正荣服务5家物业管理公司向港交所递交了招股书,另有华润置地、世茂房地产、金科股份等约10家房企房企披露了分拆物业板块赴港上市的计划。此前的2019年,滨江服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务等9家房企成功分拆物业赴港上市。

  其四是房价呈板块轮涨,一线与强二线城市房价率先上涨反弹,接着轮到弱二线与强三四城市房价上涨反弹,最后弱三四线城市房价上涨反弹。2020年3-4月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比微涨,二线、三线城市涨幅高于一线城市,但整体仍趋于平稳。在“因城施策”的政策背景下,房地产价格会延续区域分化、周期内平稳的态势。数据显示,全国核心城市房价出现较快回升,并创出一年来的新高。

  反映全国24个核心城市房价总体变化的纬房核心指数显示,2020年4月,核心城市综合房价已经高于2019年全年最高房价,但是仍要低于2018年中的房价水平。2020年4月,纬房核心指数为107.01点(以2018年1月核心城市综合房价为100),比2020年3月106.43点上涨0.54%,比2019年4月105.26点上涨1.11%。

  其五是人口流出型、资源衰竭型的三四线城市,进入库存上升期。随着能源经济的下行,这些城市又受到一波较大的冲击。而且由于工业化和城镇化较早,人口出生率比较低,加上近年来经济下行,人口外流比较明显,很多城市人口的收缩十分明显。根据清华大学建筑学院特别研究员龙瀛的研究,在2000年到2010年间,中国有180个城市的人口在流失。2007~2016年间,中国有84座城市出现了“收缩”。这些城市都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少。

  其六是城市群+都市圈时代效应,重点布局四个国家队城市群,长三角+珠三角+成渝+京津冀+24个人口千万级都市圈。继京津冀城市群、长江中游城市群、成渝城市群、哈长城市群、长三角城市群、中原城市群、珠三角城市群之后,关中平原城市群正式加入国家级城市群这一行列,国家级城市群正式升级为8个,同时,作为关中平原城市群的核心,西安跻身为国家第9个中心城市。随着粤港澳大湾区、长三角一体化相继上升成为国家战略,我国新一轮城市化也在不断升级,以都市圈建设为代表的区域化协同发展正在加速推进。

  2020年中国都市圈扩张潜力报告显示,从经济扩张、产业扩张、公共服务均等化、人口扩张和交通便利等5个维度,对全国30个都市圈中心城市的辐射带动能力进行综合评价,并根据得分情况分为“成熟型、扩张型、潜力型、培育型”4个梯度。其中,成熟型由北上广深四大一线城市领衔。扩张型涵盖了杭州、南京、成都、武汉、郑州、长沙、重庆、西安这八座“新一线”省会城市;宁波则位居11座潜力型都市圈中心城市之首。核心城市的硬实力,是辐射带动周边城市、做大做强都市圈的基础。

  其七是房企拿地、投资买房除四大国家城市群+24个都市圈城市外,100万人口_300万人口的三四线城市仍是拿地重点城市。2019年我国将继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万至300万的大城市要全面取消落户限制。城区常住人口300万至500万的大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超过500万人口的超大特大城市,要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

  2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务提出,督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制。推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制。文件提出,要提高农业转移人口市民化质量,以深化改革户籍制度和基本公共服务提供机制为路径,打破阻碍劳动力自由流动的不合理壁垒,促进人力资源优化配置。督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制。推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制。督促Ⅱ型大城市和中小城市(含设区市和县级市),全面取消落户限制,进一步促进劳动力和人才社会性流动。

  其八是经济+财政刺激计划启动,央行放水,货币超发,信贷扩容,利率创30年新低,未来10年最好抄底买房时机来临。今年财政预算赤字率提高至3.6%以上,比去年预算高0.8个百分点,赤字规模较上年增加1万亿元至3.76万亿元,同时发行1万亿元抗疫特别国债。此外,今年拟安排地方政府专项债券3.75万亿元,比去年增加1.6万亿元。如果算上为企业新增减负超过2.5万亿元,今年财政刺激规模将达到11万亿元,比去年扩大了3.8亿元,增幅达到52%。

  疫情对经济造成巨大冲击的背景下,更大力度的财政刺激或将直接拉动全年名义GDP增长3-5个百分点,如果考虑财政的乘数效应,最终对经济增长的支撑作用可能更大。央行在5月底掀起了一轮“补水”攻势,从100亿、1200亿、到2400亿……连续3天,央行“水量”不断加大。6月央行流动性投放可期,会否降准降息、创新工具会否落地都是看点。在26日试探性进行100亿元逆回购操作之后,5月27日,央行加大资金投放力度,逆回购操作大举放量。

  央行27日公告,为对冲政府债券发行等因素的影响,维护银行体系流动性合理充裕,5月27日人民银行以利率招标方式开展了1200亿元逆回购操作。具体是,开展1200亿元7天期逆回购操作,较上一日增加1100亿元,中标利率2.2%,与前次操作相同。28日,央行以利率招标方式开展了2400亿元逆回购操作。当日无逆回购到期,单日净投放2400亿元。这是央行连续第二日开展逆回购操作,也是2月11日以来单次开展的最大规模的逆回购操作。因今日无逆回购到期,全部实现净投放。

  其九是住宅房产税试点不会转正开征、房地产税不会立法,不会开征。住房公积金制度、商品房预售制度不会取消。国家不急于开征房地产税,意味着房地产税立法还在稳步推进。疫情与经济、房地产恢复期当前,推出房地产税上会审议可能性很小,房地产税法草案推出时机不符合实际情况。目前正在研究起草房地产税法草案,说明房地产税草案都还没有,还广不成熟,仍需要理论研究,探索。房地产税草案成熟条件:1.税率。2.标的、对象范围。3.评估技术系统。4.免征标的、对象范围。5.征收机关。6.目的与功能。

  房地产税草案立法通过条件,1.不存在法理冲突,土地所有权+70年土地使用权+土地出让金+70年不动产权续期的问题已解决。不存在重复佂税,已取消别的几个税种。房地产税开征条件。1.不动产统一登记完成。2.全国住房信息系统联网完全。3.物业评估技术系统完成。4.经济、房地产处于平稳期,无特殊的情况。最后是房地产税与房价无关。千万不要指望房地产税开征,就能够实现所谓的“在有生之年终于可以房价下降,总算可以买到属于自己的一套房子了”。

  稳妥推进房地产税立法,说明今明两年没戏。笔者2012年接受记者采访时说过:“房地产税未来十年立法开征、出台不现实,概率为零”。当时,不少经济学家、教授批我不懂房地产税。贾康老师当年预测房地产税会在2016年出台,我当时就反驳,未来5年之内,房地产税依然出台不来。现在我明确预判,本届人大完成房地产税立法的概率为零,出台更是不可能。2011年上海、重庆试点住宅房产税时,笔者就强调,房价照涨,扩容失败。

  2012年官方首提改革房地产税收制度,之后一直提房地产税立法,就是落实不了。可见低估了房地产税立法的难度,高估了房地产税对抑制投资需求降房价的作用。房地产税的立法涉及到法理、产权、土地制度、税法等,不是三言两语就能出台的。尽管不是立法难度最大的法律,涉及到老百姓最大的切身利益,不可儿戏的。抑制投资降房价的最大利器,不是房地产税,是土地、房子的供给,土地、房子够了,供求平衡,房价自然就不会大涨了。历史证明,房价在2002年之前,平均涨幅维持在2%左右。

  其十是房地产业支柱地位200年不变,房价再涨30年不变。长期以来,房地产是支柱产业,决定未来中国房价、房地产市场发展的是政策、制度、体制、供需关系、土地制度,决定全民炒房的是房子、土地的金融属性、货币、利率、投资渠道。以中国过去的20年楼市调控、房价上涨经验教训、土地制度与土地供应体系、房地产市场制度、经济体制、房价运行逻辑与规律来判断,只要保持现在的状况,房地产业支柱地位200年不变,相信未来房价上涨30年不变,全民炒房周期不会结束。

  来源:咚咚找房

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责任编辑:张景琳

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