北京楼市年中考：新房库存面积创新高 二手房成交量创新低

2020年上半年，在两波疫情的冲击下，北京新房市场去化速度不及去年同期，新房库存面积创2018年以来新高，而二手房市场在经历封冻期、复苏期、政策拉动期、疫情复发回落期四个阶段后，成交量创下自“317”政策以来近四年同期最低水平。

展望下半年，业内人士预计，北京新房市场不会出现大的起落，仍将保持稳定水平，而二手房市场上下压力并行，下半年整体成交量环比平稳，大面积改善类产品预期相对较好。

新房库存面积创2018年以来新高

贝壳研究院数据显示，2020年上半年，北京商品住宅供应面积314万㎡，成交面积231万㎡，供销比为1.4，供大于求，成交面积同比下降31.7%，在一线城市中降幅最大；商品住宅成交均价为47468元/㎡，与去年同期相较上涨4.1%。

贝壳研究院指出，从长期来看，当前北京市场上在售项目九成为限竞房，其价格限制对北京现房市场总体价格起到极大的稳定作用，并且截止目前已经成交的限竞房地块，仅有三成左右入市，未来仍有大量限竞房项目等待入市，因此，从长期来看，价格仍将保持稳定。

在库存方面，贝壳研究院数据显示，截止6月底，北京商品住宅库存面积为1154万㎡，达2018年以来最高值，出清周期约25个月，连续9个月保持上涨走势。

图：北京2018年1月-2020年6月库存面积及出清周期 （单位：万㎡、月）

数据来源：北京市住房和城乡建设委员会、贝壳研究院整理

贝壳研究院认为，受疫情影响，今年以来去化速度不及去年同期，使得出清周期持续加长。而近期疫情复发，签约受阻，预计短期内出清周期仍将维持稳定，但未来随着疫情控制情况的好转，需求的延后释放，出清周期有望小幅回落后保持稳定。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，从新房角度来看，北京其实是一个非常特殊的市场。自2017年推出五年供地计划后，北京大概有150万套住房规划，而从2017年、2018年开始，北京新房每年的成交量在四、五万套左右，这就导致在总量被框定之后，今年、明年北京整个市场规模都不会有太大的变化，所以无论是从量还是价，北京新房市场都不会有大的起落，基本上保持稳定水平。

二手房成交量为近四年同期最低

在二手房方面，贝壳研究院数据显示，2020年上半年，北京二手房网签6.7万套，比去年同期下降8.2%；北京链家二手房成交量同比下滑约13.1%，比去年下半年环比增长约4.3%。上半年成交水平为自“317”政策以来近四年同期最低。

贝壳研究院认为，与其他一线城市相比，北京上半年二手房市场复苏呈现节奏慢、力度弱、回落快的特点。各城市受疫情影响下探幅度相近，而复苏增幅北京低于其他一线城市、回落降幅超过其他一线城市。

在价格方面，贝壳研究院数据显示，上半年的成交均价比去年同期下降2.3%，比2018年同期下降0.7%。其中一季度同比下降5.7%，二季度下跌2.2%，跌幅收窄3.5个百分点。二季度比一季度上涨6.0%，为自去年3季度以来连续3个季度以来首次止跌上涨。

图：北京链家二手房季度成交均价及同比走势

数据来源：贝壳研究院

“二季度成交均价的上涨主要为疫后成交量增长而带动价格波动性增长，从价格指数来看，上半年月度价格指数浮动均在2%以内，市场价格整体表现平稳。”贝壳研究院指出。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称，上半年北京二手房市场虽然有比较大幅的波动，但并没有让价格出现比较明显的波动，所以今年同比的价格跟去年相比还是在1%左右的增长，其实这个幅度比较小。

“从下半年来看，二手房市场可能跟去年下半年的情况类似，价格仍然会处于平稳态势，甚至会有所回落”，许小乐指出，总体来看，今年二手房市场整个成交量可能会与去年达到持平或略有增长，而从房价预期指数来看，大面积改善类产品预期相对较好。