“最后的未上市千亿房企” 祥生赴港IPO正式递交招股书

作为2019年销售超过千亿的最后一家未上市内房企业，祥生打算在2020年夏天奔赴港交所，开启资本市场之旅。

如若成功，或许这将成为2020年最大的内房股IPO。

6月3日晚间，港交所披露祥生控股（集团）有限公司的上市申请文件，让外界终于能够窥探到这位因未上市而无法剖析全貌的浙系房企。

近年来，祥生也有着中型房企独有的特征——高增速。

据招股书显示，祥生的收入由2017年62.93亿元增加至2018年142.15亿元，并进一步增加至2019年355.2亿元，复合年增长率为137.6%。

已确认建筑面积由2017年约83.83万平方米增加至2018年约142.26万平方米，并进一步增加至2019年约348.84万平方米，复合年增长率为104.0%。

截至2020年3月31日，祥生拥有195个处于不同开发阶段的物业项目，包括172个为附属公司开发的项目及23个为合营企业及联营公司开发的项目。

上述项目应占总建筑面积为约2304.47万平方米，包括已竣工物业的可供出售建筑面积、可租赁建筑面积及物业投资建筑面积约180.22万平方米；发展中物业的规划总建筑面积约158.45万平方米；及持作未来发展物业的估计总建筑面积约539.69万平方米。

正如祥生在招股书中所言，其为中国一家快速成长的大型综合房地产开发商，专注于在中国选定地区开发优质住宅物业。于往绩记录期间，收益主要来自开发及销售住宅物业及商业物业。

据观点地产新媒体查阅，2017-2019年度，祥生在物业开发及销售分别实现收益61.66亿元、140.77亿元以及353.72亿元，占总收益比例分别为98%、99%及99.6%。

营收数据的高速增长，来源于祥生近年来销售规模的高速增长。

据观点指数发布的中国房地产销售金额TOP100显示，2017-2019年期间，祥生实现了签约销售金额从619.64亿元到1174.7亿元近乎翻倍的跨越。

值得一提的是，从百亿到千亿，祥生仅用了4年时间，其于2015年至2018年期间，便实现销售规模从109亿元冲击到1029亿元，年复合增长率超过100%。

不过，祥生在2019年也出现了调整，这一年销售规模仅增长百来亿。

明显的特征是，2019年初，祥生“1+1+X”战略开始逐步实施，这也是招股书中重点提及的核心竞争优势以及未来的发展策略。

这一策略是以浙江省为发展大本营，泛长三角区域为持续深耕区域，主要包括江苏、安徽、山东、江西、福建等五省，同时机会性地布局核心二线城市及核心一线城市周边的二三四线城市。

而且，祥生在2019年拿地相比往年来讲不算积极，从数据上对比，2017年及2018年的拿地力度均强于2019年。

反映在财务数据上，祥生经营活动所得/（所用）现金流量净额在2017年及2018年均为流出状态，分别流出123.32亿元以及5.09亿元，而在2019年，这一数字为35.17亿元。

需要注意的是，战略转型的时间，也是祥生二代上位的时间。

彼时陈弘倪接任祥生地产集团总裁，同时任命祥生实业集团执行董事陈雪宜兼任地产集团总裁助理，协助副总裁姚筱珍分管资金管理中心、财务管理中心相关工作，而陈雪宜正是陈国祥的女儿。

随后的公司活动或是企业宣传中，祥生表示新目标为“规模与品质双优”，在地产业务方面的规划是实现30%的增长率。

以此来看，显然2019年没有完成目标。如何才能继续谋划规模的快速扩张？借助资本市场的力量是一个好方式。

据不完全统计，在2020年前5月，祥生便在杭州、宁波、温州等地大手笔拿地，土地价款达到134.92亿元，而在2019年全年，这一数字是193.52亿元。

另一方面，疫情期间，各家上市房企均用尽各种融资渠道，不管是美元债、公司债、中期票据、超短期融资券还是资产证券化等；因为资金端的宽松，2020年上半年，可谓是房企融资“美好的时光”。

但是对于祥生而言，显然不能完全享受到这种好处。此次上市的未来发展策略中，祥生也直言，未来要继续多元化融资渠道、改善资本结构及降低成本。

或许正是处于对规模的渴求以及融资的便利，祥生也递上了自己的上市申请书。