钱紧一年 | 正荣加减法

杠杆降温

三年一道坎，迈过去就上升一个高度。

正荣也喜欢制定三年计划，2016-2018年规模极速扩张同时，也是正荣地产降杠杆任务的重要三年，尤其是在2018年调整后的资产负债率及净负债率都降至行业较低水平。

2014年末-2018年末正荣地产扣除预收账款后的资产负债率分别为95.43%、83.47%、83.40%、81.78%、74.03%，而2019年6月30日该指标为73.34%，较年初下降0.69个百分点。

相较于调整后的资产负债率，正荣地产净负债率下降幅度更大。2015年末-2018年末的净负债率分别为326.16%、205.96%、183.22%、74.04%，仅用三年时间就将净负债率降低了252个百分点。截至2019年6月30日，该指标为77.07%，较年初增长了3.03个百分点。

“2016—2018年三年在调整，并不是一年，只是说我们的成果是2018年出现。”黄仙枝曾对观点地产新媒体表示。

自2018年上市以来，正荣地产持续对债务结构进行优化，中长期债比例增加，短债比例下降，改善效果还是非常明显的。

年初至今，正荣在融资方面先后通过发行优先票据、优先永续资本证券、银团贷款、长租公寓专项债、资产支持证券、资产支持票据及进行股份配售，实现资本市场总融资金额逾人民币130亿元。

数据来源：观点指数整理

另一方面，通过不断债务置换，债务结构更多元化，短期借贷比例进一步下降。于2019年6月30日，正荣净债务与权益比率为70.8%。

调整债务结构，增加长债的另一面是推高了融资成本。从近三年来看，正荣地产融资成本分别为14.63亿元、22.75亿元、25.59亿元，呈现逐年增长趋势。

数据来源：公司年报、观点指数整理

2019年中，正荣现金短债比相比期初继续优化，从1.19提升至1.21， 短期偿债压力不大。从长短债比来看，正荣在2019年中的长短债比为 1.11，相比年初的0.95略有提升。

已经变道的正荣，这一年来也在不断地自我调整，以求尽快适应这一段新的路程。但是在融资收紧背景下，注定要付出一些代价。

根据正荣地产2019年中期业绩报告显示，期内净利润为11.79亿元，同比增长23.2%；核心净利润为11.51亿元，同比增长33.4%；归母核心净利润为9.05亿元，同比增长21.3%。

尽管结转利润良好，但是正荣的负债和现金流情况似乎不容乐观。

数据来源：公司年报、观点指数整理