库存同比连增12个月 房企降价促销压力继续增大

12月19日，上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》。报告定义：住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。截至2019年11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47359万平方米，环比增长1.9%，同比增长5.7%。从同比数据看，当前库存规模已呈现了连续12个月的正增长态势，库存压力开始增大。若对比历史数据，当前库存规模大致相当于2017年4月份的水平。

100城新建商品住宅库存面积

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

库存走势可以用供求关系来解释。2019年11月份，100个城市新建商品住宅供应量为5717万平方米，而成交量为4814万平方米，楼市呈现“供大于求”的态势。观察今年数据，受9月份和11月份密集推盘的影响，供应数据明显放量，但成交量表现较弱，进而使得供大于求的矛盾更加尖锐，库存数据自然容易增长。

本报告定义：库存去化周期即存销比=月末新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。2019年11月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.4个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.4个月，该数值相比10月份9.1个月是有明显增加的。尤其是随着供应数据的放量和库存的拉升，存销比数据容易上行。

从城市排行可以看出，100个城市中，燕郊、香河、大厂等北三县的城市存销比数值相对高，实际上此类城市近期存销比有所下降，这和北京通州副中心建设、燕郊人才购房政策放松等有关。但因为新房交易绝对规模其实不大，更多的交易还是体现为二手房的交易，所以实际上新房存销比数据会相对偏大。同时，从排行中可以看出，包括清远、宁波和南通等城市的存销比数据相对较小，其中对于南通来说，近期因为高铁建设和机场建设，楼市明显升温，市场交易明显放量，这使得存销比数据相对较小。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，11月份全国百城库存呈现小幅上升态势，其和近期的供应放量等因素有关。若是观察历史数据，可以看出2018年开始百城库存就已经步入到了上行的通道之中，这也使得去库存的工作任务开始加重。

当然客观上说，当前中央明确不将房地产作为刺激经济的手段，所以即便出现了房地产库存新问题，短期看政策也不会大规模放松和刺激。所以去库存的任务更多的还是会落在房企的身上。可以预计，今年年底以及明年第一季度，房企将把“降价促销去库存”作为经营的关键词。