中港一线强势拿地 “保守”中海11月销售3432亿港元

无论是业绩表现还是拿地势头，这个十一月，中海都成为了备受瞩目的企业之一。

12月5日，中国海外发展有限公司发布公告称，11月，中海系列公司合约物业销售金额约为港币248.07亿元，而相应的已售楼面面积约为110.7万平方米。

2019年1-11月，中国海外系列公司的累计合约物业销售约为港币3432.12亿元，相应的累计已售楼面面积约为1636.77万平方米。另外，于11月30日，中国海外系列公司录得已认购物业销售约为港币306.12亿元，预期将于往后数月内转化为合约物业销售。

从业绩表现来看，中海依旧保持了每月稳健的销售节奏，按2019年销售目标3500亿港元计算，已完成年度目标98%。若按今年以来平均每月约300亿港元计算，年底超额完成目标是大概率事件。

就其表现，年初业绩会上外界就曾质疑中海今年目标“过于保守”。彼时，中海董事局主席颜建国曾表示：“利润才是中海最终的目标，如果利润持续稳定增长需要规模增长，那就是必须的。”对于目标调整，中海始终未予松口。

虽然规模增速不及头部房企，但是中海的净利润率却一直为行业瞩目。数据显示，2018年中海实现销售合约额3012.4亿港元，同比增长29.8%；归属母公司的净利润约为393.42亿元，为所有房企之最。

不过，自2017年自颜建国回归后，中海明显在规模增速上更为迅猛。据观点地产新媒体了解，2017年、2018年和截止2019年11月，中海销售额分别同比增长10.2%、29.8%和25.79%。

规模扩张时，拿地占据了重要一环。数据显示，中海2017-2019年的拿地金额呈现上升趋势，2017年和2018年中海的拿地金额分别为951.16亿元和913.53亿元，而今年的拿地预算约为1175亿元。

颜建国在年初业绩会上曾表示：“每年拿地的货值不要低于当年销售额，这是底线。”

据观点地产新媒体了解，上半年中海在内地18个城市和香港新增24宗土地，总地价751.8亿港元，权益地价574.1亿港元，所花金额不足预算一半，但9月以来频繁发力拿地。

数据显示，中海9月和10月的拿地金额分别为84.39亿元和62.69亿元，而11月销售报告显示，中海连同附属公司在北京、深圳、长春、宁波、哈尔滨和香港收购了六幅地块，应占楼面面积合共约97.82万平方米，其中两幅地块将会以合作模式发展，土地出让金约为人民币168.58亿元。

中海宏洋系列公司于汕头市、吉林市、徐州市和呼和浩特市新增项目5个，总权益发展面积79.32万平方米，需支付地价人民币25.69亿元。

据此，中海11月单月新增房地产项目11个，斥资194.27亿元。其中，值得关注的是于北京、深圳和香港启德拿下的3宗地块。

资料显示，11月13日，中海联合恒基、嘉华国际及会德丰财团159亿港元夺启德住宅地；11月20日，中海、首钢联合体51亿竞得北京石景山区涉宅用地；11月22日，中海以50.2亿元竞得深圳龙华民治地块，溢价率23.07%。

不难看出，在地块的城市分布上，与颜建国此前所称“主要布局一二线城市，以及适当外拓城市群中承接外溢需求城市”的布局策略不谋而合，而一二线城市土储风险更低，利润率更高，也符合其追求高利润的要求。其中，北京位于中海的销售贡献主力华东区域，深圳和香港则位于中海近两年强势回归的华南区域。

拿地策略的变化，从中海近年来售价的变化也可窥见。数据显示，2015年至2018年，中海每平方米销售单价从1.43万元升至1.89万元，截至前九月，这一数据已升至2.11万元。