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金山新城这7条村要征地了,又有“土豪”要诞生?

北京房地产网-房掌柜 2019-12-04 10:02:10来源:房掌柜 
[摘要]为确保金山水廊实现建设目标,针对现状土地的管控,将趋于规范和严格。

12月2日,惠州市自然资源局在其官网上发布《金山水廊控制性规划》(下称《控制性规划》)。

  实际上,早在今年6月,惠州发布《惠州市金山新天地分区规划》(草案),金山新城概念横空出世,定位于城市新中心的规划区域吸引着城市各界目光。

  如今《控制性规划》的公布,意味着作为城市“新脸面”的金山水廊建设,进入发展的新阶段,跨入了建设的“快车道”。

  规划面积达2.8平方公里

  今年6月,惠州发布《惠州市金山新天地分区规划》(草案),金山新城概念横空出世,定位为城市新中心的规划区域吸引着城市的各界目光。如今半年过去,各项专项规划纷纷落地,签约项目也纷纷动工,金山新城正在从规划中逐渐变为现实。

  12月2日,惠州市自然资源局发布《控制性规划》,意味着金山水廊的建设正式迈入一个新阶段,建设目标和方向也更加明晰。同时,为确保实现建设目标,针对现状土地的管控,也趋于规范和严格。

  记者从《控制性规划》中注意到,定位为金山新城建设先期重点项目的金山水廊,位于惠州老城南侧——北至金山湖,南至惠城南站,西至演达大道,东至科技大道与惠大高速,规划面积2.8平方公里。

  对照金山新城的区位规划布局可以看到,金山水廊区域位于金山新天地的几何中心。

金山水廊核心区位

  “金山水廊基本串联起了新城内的生态水系,处在最核心的位置,未来将被打造成标志性的城市名片。”市自然资源局相关负责人介绍,作为未来的城市新中心,金山新城是城市的脸面,而金山水廊将是城市脸面的集中展示区。

  《控制性规划》指出,该片区将依托惠南湖、莲塘布河等生态水系及结合奥体中心、会展中心、高铁枢纽等重大设施打造为一流城市会客厅。

  从金山水廊的功能来看,《控制性规划》对该片区未来的人口集聚规模,也做出了预测——按照居住人口和商业商务后勤人口分类推算,规划居住人口约6000人,而商业商务后勤人口则将达到2.5万人的规模。

  为公共设施和产业用地留足空间

  如何明确城市功能和导入产业,是该片区发展的关键。对此,《控制性规划》提出将切实构建起“一轴、三核、三节点”的功能产业分区。

  具体来说,该规划提出要结合莲塘布河,惠南湖,至惠城南站打造一条连通北侧金山湖片区至南侧惠城南站枢纽的城市发展轴(金山水脉);同时,依托惠南湖环湖服务设施、地铁沙井站、奥体中心等打造科创文化展示核心、商业商务休闲核心和文体核心。

  此外,根据水系构造三处特色节点,植入特色文化与滨水特色项目,承载商业商务休闲功能。

  城市的发展,离不开产业原动力。

  如何为产业规划留足发展空间?市自然资源局相关负责人表示将严格控制土地,强化用地属性和标准,确保金山水廊实现精明发展。

  《控制性规划》介绍,金山水廊片区规划总用地282.29万平方米,其中城市建设用地207.44万平方米,占总用地的73.49%;非建设用地为74.84万平方米,占总用地的26.51%。

  为了给产业发展和公共设施留足用地,《控制性规划》提出将重点布局在公共管理与公共服务用地、道路与交通设施用地和绿地与广场用地用途上,总面积达到156.96万平方米,占总建设用地的75.67%。

  在余下的建设用地规模中,用于发展商务产业的商业服务业设施的用地面积为44万平方米,而居住用地仅为6.49万平方米,占总建设用地规模的3.13%。

  与此同时,《控制性规划》为优化规划区域的山水格局和空间分布,相关建筑的建设还将实施严格的高度管控。针对不同的规划用地属性,实行相应的限高。例如对金山湖以南、四环南路以北的中小学用地,要求建筑高度不高于24米,而允许超过200米区域则仅局限在商务核心区、惠南湖北侧地标塔楼所在地块。一般的居住、商业用地则限制在24米—100米区间内。

  建设轨道交通1号线,预留“沙井站”

  作为未来的城市中心核心地带,金山水廊的交通网络也将进行高标准规划建设,逐渐建立起功能明确、等级有序、层次分明的综合交通体系。

  根据《惠州市城市轨道交通线网规划》,轨道交通1号线与会众路共线,经过规划区并预留1个站——沙井站。

  在高速路网的建设上,将于明年底完成建设的连接河源市和惠州市的高速公路河惠莞高速,将在金山水廊区域内采用高架形式与南澳路合设。在沙澳互通立交也将预留接口接入机场高速公路。

  根据惠州“丰”字形交通轴线的布局,《控制性规划》还提出将规划建设完善演达大道、科技大道等连接惠城区和惠阳—大亚湾地区的交通干线公路,均按照双向八车道的通行标准。

  在内部交通的构建来看,《控制性规划》提出主干路规划区主干路系统总体呈现“三横一纵”的道路结构。

  “三横”由北至南依次为四环南路、南澳路、明德路,其中明德路在中央湖西侧主线下穿,地面以辅道相连。“一纵”为鹅城大道。道路红线宽度为42—60米。

  次干路规划区的次干路系统由体育南路、文体中路等道路构成,道路红线宽度为24—42米。

  按照规划,接下来还将加密支路路网体系,优化区域内部各组团的交通。

  延伸到市民最为关注的教育文化等资源布局来看,《控制性规划》提出将严格按照相关学位标准实施,布置一处2.4公顷的36班小学、一处9班幼儿园,以及一处48班初中和一处36班初中,以满足片区规划居住人口的需求。

  值得注意的是,《控制性规划》还将落实城市总体规划及分区规划提出的文化设施要求,确定市级文化设施5处,分别位于02—01—04、05—01—07、05—01—10、05—03—01、05—01—13地块,总占地面积23公顷,其中包括了惠州新会展中心这一城市文化新地标。

  拆迁安置7个村 用地补偿28.21公顷

  本次改造范围内涉及竹仔村、冷水坑、高步村、田心村、沙澳村、官桥村和木沥村 7 个行政村,集体用地面积共计 262.21 公顷。其中,村集体用地 27.40 公顷,包括:农林用地 205.95 公顷,养殖水域 28.86 公顷;国有用地 4.18 公顷;已有告知书用地 1.66 公顷。

  具体如下(来源:惠州市自然资源局 官网):

  改造拆迁的7个行政村,用地补偿面积=安置用地面积+回拨用地面积=1.99 公顷+26.22 公顷=28.21 公顷,回拨用地面积26.22公顷。

  拆迁安置成本=征地成本+拆迁成本=5.67 亿元+4.62 亿元=10.29 亿元(1)征地成本:4.20 亿元+1.47 亿元=5.67 亿元(2)拆迁成本:4.62 亿元

  本次规划中,可用于政府招拍挂的土地共计 44.88 公顷,其中商业用地 11.89 公顷,商业商务用地26.50 公顷,居住用地 6.49 公顷。

  居住用地指标落实金山湖片区控制性详细规划,经计算,土地出让金共计 6.49 亿元。 则规划区土地出让金=52.57+6.49=59.06 亿元

  重点片区建设计划

  1.惠南湖环湖片区

  关注《控制性规划》可以看到,金山水廊片区将重点打造一个湖。在界面控制上,针对站前中央湖环湖片区,规划进行了重点设计,在环湖界面上通过公建、多层高层形成二个界面层次,形成滨水渐低的空间格局。

  在功能布局上,片区依托惠南湖在周边植入创意文化中心、惠州会议中心等公共文化功能,结合西侧会展中心,南侧站前商贸板块打造以科创文化展示为特色的一流城市会客厅。

  2.莲塘布河沿河片区

  在依托惠南湖完善片区公共文化功能的同时,规划区还将在莲塘布河沿线依托沙井站轨道商业,奥体中心赛事资源,打造集特色文化艺术展示、休闲娱乐、文体培训等为一体的一流城市活力廊。

  延伸到界面控制环节,《控制性规划》要求在大部分街区采用小尺度、高贴线率的方式确保界面的连续性,在局部留下开放空间廊道,形成大密大疏的布局,随着莲塘布河的延伸在沿河区域形成滨水渐低的空间格局。

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责任编辑:张景琳

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