破产房企增至459家，地产寒冬论甚嚣尘上！专家：阿猫阿狗干地产时代终结

“地产寒冬论”很早就有，但近来关注度创新高。

据人民法院公告数据，“截至11月20日，房地产开发商的破产数量高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。”

媒体一则“446家房地产企业破产”的报道引发公众强烈关注，#平均每天1.5家房企破产#话题一度冲上新浪微博热搜榜。

事实上，地产行业并未进入真正的寒冬，大可不必如此悲观。

破产房企增至459家，仅占房企总量0.47%

据人民法院公告网的最新数据，截至11月28日，破产房企数量已经增至459家。虽然从20日到28日，短短8天就增加了13家，增长速度有点惊人。

但细加观察便会发现，破产房企大多是知名度不高、实力比较弱的房企，在任何一个行业优胜劣汰都是普遍现象，更何况是竞争如此激烈的地产行业。

据全国工商局2018年统计数据，在工商局注册登记的房地产企业共有9.7万家，按此计算，459家破产房企也仅占总量的0.47%而已。

而且，破产公司中有不少为项目公司，不能说明根本性的问题。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出：“房地产开发制度是项目公司制度，基本每一个项目都会单独注册一个项目公司。这种情况下，实际房地产公司品牌数量与企业数量并不吻合。”

但房企破产数据之所以引发高度关注，也代表了市场对房企资金链的担忧。知名房企银亿集团的破产，某种程度上正印证了这种担忧。

500强房企银亿，百亿身家还不起3亿债券

2019年6月14日，银亿集团向浙江省宁波市中级人民法院提交破产重整申请，一时之间震惊了地产圈，令人唏嘘。

银亿集团破产之所以会引起轰动，正是因为它中国500强企业的强劲实力。

银亿集团成立于1994年，是一家工业制造、房地产开发等为主的综合性跨国集团，曾位列中国500强企业第215位，宁波市百强企业第3位，老板熊续强曾以295亿元身家在2018年胡润百富榜上排名第95位。

提交破产重整申请3天后，银亿集团发布公告称，“2019年以来银亿集团和银亿控股持续面临流动性危机。”

2018年12月，银亿股份公告称短时间内遭遇资金周转困难，连3亿元债券都已经无法兑付。资金链断裂，银亿集团已无退路可选，只得破产重整。

更早之前的2018年，中国百强房企光耀集团也申请了破产重整，彼时起债权人多达500个，债务金额高达106亿。卓凡律所创始合伙人徐向辉律师在采访中说到：“一个企业既然进入到重整程序，肯定是资不抵债了。只是通过引进投资、豁免债权、延缓支付等重整手段，债权人能得到多于破产清算所给付的受偿金额。”

值得注意的是，破产重整不同于破产清算，破产重整主要是救助暂时经营困难但具有运营价值的企业，一方面可以促进资源整合，减少资源浪费；另一方面给困境企业重生的机会。

“银亿集团有信心，通过此次破产重整，定能渡过难关，重新发展。”银亿集团公告称。

专家：百强房企破产多才是寒冬，中小房企加速离场

“20%的人，掌握80%的财富。”这一经济学中的“二八定律”放到地产行业同样适用。

经济学家马光远说：“未来中国将只有20%的开发商活下来，80%的开发商都会死掉”，想必也是对应了这一定律，这说明未来房地产的行业集中度会不断提高。

事实上，越来越多中小房企的破产不也正说明了这点吗？

来源：中指研究院

据中指研究院发布的今年前10月百强房企销售业绩，千亿房企增至25家，前10房企销售额增长率均值为14.7%，11-30企业销售额增长率均值为24.4%，31-50企业、51-100企业的销售额增长率均值分别为26.3%和19.3%，行业分化越演越烈。

按这个速度，完成全年销售目标一点问题没有，有的甚至已经提前完成了全年目标。

百强房企占据了国内的大部分市场，小房企资金拼不过大房企，产品做不过大房企，只能等着被淘汰。

经济学家谢逸枫的评论更直白：“只能说明阿猫阿狗干房地产的时代终结。有些不是干房地产的企业以为拿到地或者手上有些钱就能够开发房地产，事实上只要一遇上楼市调控收紧、银行一停贷、扛不过调控期、资金链破裂、债务到期无法还，最后只能破产。”

经济学家马光远对“寒冬论”也予以回应：“即使在房价大涨的年份，房地产企业每年破产关闭的数量也在300家左右，今年相对于2018年同期，房地产企业倒闭的数量是有所上升，但总体而言，仍然属于正常范畴。”

他指出，只有当中国房地产企业100强破产关闭比例明显上升的情况下，才可以认为这个市场的确进入了真正的寒冬。