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前10月各城卖地分化:一二线破千亿 三四线成交下滑

北京房地产网-房掌柜 2019-11-26 08:53:30来源:房掌柜 整理
[摘要]2019年初,房地产市场逐渐回温,但随着“因城施策、一城一策”在全国各级城市的贯彻落实,市场从“小阳春”逐步降温。进入10月份以来,全国土地市场普遍出现量价齐跌态势。

2019年初,房地产市场逐渐回温,但随着“因城施策、一城一策”在全国各级城市的贯彻落实,市场从“小阳春”逐步降温。进入10月份以来,全国土地市场普遍出现量价齐跌态势。

尽管如此,热点城市土地出让金规模仍然不断刷新历史同期纪录。据易居研究院数据,前10月受监测的40城市中,土地出让金达到千亿元的有8个;中原地产研究中心统计则显示,截至11月18日,土地出让金达到千亿元的城市已达12个。

那么,今年土地市场呈现出何种变化?哪些城市的土地交易仍然保持热度?距离年终仅有一个多月,各级城市供地及房企投资还将呈现哪些变化?

前10月土地市场量价齐跌

“初步统计,10月份全国300个城市土地住宅用地供应规模超过1亿平方米,同比下降1.4个百分点,但成交规模同比下降接近20%,10月份的供应节奏是有所放缓的。10月份全国300个城市住宅用地,不管是供应还是成交同比都有所下降,成交楼面价也是基本下跌。但按照惯例,部分企业年底拿地动作较多,导致了土地溢价率开始出现了小幅上涨的走势。”中国指数研究院杭州分院副总经理高院生分析认为。

易居地产研究院月初发布的《10月40城土地市场月报》显示,今年10月,40城土地成交面积环比下降7.9%,移动平均土地成交均价环比下跌3.8%,量价齐跌。其中,4个一线城市土地成交建筑面积环比下降36.8%;二线城市成交面积环比下降9.1%,地价环比下跌5.4%。尤其是以南京、武汉为代表的热点二线城市,多宗地块以底价成交,土地市场凉意浓浓。

今年以来土地购置面积同比降幅较大也与去年同期基数较高有关,考虑到房企融资环境持续收紧,预计全年开发企业土地购置面积维持负增长的态势没有悬念。

但易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者:“即便个别城市出现突然火爆的情况,但从全国土地市场数据来看,大趋势还是降温的,说明当前企业还是趋向谨慎和保守,土地市场也不会明显反弹。”

更能反映市场冷热程度的成交溢价率在10月份继续下降。据易居方面统计,10月份40个典型城市土地溢价率为14.3%,较9月下降2.4%,已经连续4个月下降。

同策集团首席分析师张宏伟分析认为,“从企业投资的角度来讲,近期拿地前评估的净利润要求比之前提高很多。以往在核心城市拿地,基本有着10%~12%的利润要求,今年二季度有的企业率哪怕利润5%、6%,甚至不赚钱都会拿地。但近期由于融资环境收紧、企业资金链紧张,而且当前行业处于低谷期,所以房企为了控制风险,把利润要求提高了。”

分城市来看,10月份一线城市中除了北京土地成交溢价率高于10%,广州仅为3%、上海和深圳为0%。40个典型城市中土地成交溢价率排名前5的城市分别为襄阳、东莞、沈阳、武汉和荆州,溢价率分别为44%、40%、33%、22%和22%。

但多位业内人士在接受《每日经济新》记者采访时表示,尽管市场走弱,但对房企而言却是不可多得的拿地“窗口期”。

“我们认为,从现在到明年一二季度这个阶段,对于一二线核心城市的确是比较好的拿地窗口期。表现主要是各个城市出现流拍和大量的底价成交,这代表着现在土地市场进入一个阶段性调整期,这种情况下是个比较好的拿地窗口期。”张宏伟说。

各城土地市场冷热不均

今年1~10月,40个典型城市土地出让金收入22097.6亿元,同比增加15.7%,增速回落1.5个百分点。由于各城市实施“一城一策”差异化调控,各城市在供地节奏、土地政策、市场环境上的差异造成了土地市场的分化。

其中,一线城市地价在2019年6月上涨较明显,主要是深圳、北京和上海土拍较热,溢价率一度分别达到48%、17%和23%。而10月份一线城市土地市场成交量下降明显,地价小幅下跌。

较为突出的是二线城市的表现。今年2月份之后,厦门、南京、杭州、武汉和重庆等热点二线城市地价反弹明显。《易居快报之40城土地市场月报》指出,一方面是因为第一季度发债融资量较多,房企资金面较为宽松;另一方面是因为开发商拿地预期的转变——规避三四线城市、向一二线城市转移,同时一线城市供地量又比较少,热点二线城市成为主要的拿地对象。但进入下半年,在政策持续快速收紧的趋势下,土地成交量持续下降、地价涨幅不断收窄,9月涨幅转负,10月量价齐跌。

从供应量上看,据中指研究院公布的数据,1~10月,北京、上海、深圳、天津、广州、南京、杭州、武汉8个城市供应量超过去年同期,其中天津、武汉、重庆分别以1302万平方米、807万平方米、743万平方米的供应量排名前三位。

与此同时,《中国300城市土地市场交易情报》显示,10月份三四线城市整体供应增加,但成交总量下滑。300城中,三四线城市成交土地面积4561万平方米,环比减少27%,同比减少15%;土地出让金为1243亿元,环比减少21%,同比增加14%;土地平均溢价率为10%,较上月下降0.3个百分点,比去年同期增加5个百分点。

三四线城市土地趋冷已是业内共识,土地流拍数量高企更是印证了这一趋势。高院生指出,“流拍率来看,10月份单月300个城市中共有52宗流拍,从流拍率达到7.8%,其中42宗出自三四线城市,10宗出自二线城市。如呼和浩特前段时间出让12宗地块,其中7宗流拍。由此看来,三四线城市土地市场‘遇冷’的情况更加严峻,企业从安全性的角度更倾向于二线城市以及二线周边的城市。”

严跃进向记者分析了两个截然不同的三四线城市代表。包头作为三四线城市中较为强势的代表,近期地价刷新历史记录,但在以往该城市表现并不突出,说明部分开发商包括碧桂园等的进入,使其地价上涨,同时溢价率也相应上涨较快。这也反映了当前西北、西南、西北和东北部分城市的崛起。

而无锡则恰恰相反,在2017~2018年市场表现较热,但当前管控比较严,土地市场出现了明显降温。说明调控已经显现出效果,是值得肯定的,这对于整个市场具有积极的意义。无锡跟包头表现截然不同,市场走势也说明了不同城市的特征。

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责任编辑:张景琳

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