159.5亿港元超低价成交 中海联合港资第七次夺标启德宅地

备受瞩目的香港启德宅地，九龙启德第4A区2号新九龙内地段第6554号地块，今天公布了最终批地结果。

地块由中国海外、恒基兆业、嘉华国际及会德丰合组的财团收入囊中。而成交价仅159.5亿港元，远低于市场此前预测的价格。

据了解，该地块地理位置优良，临海一面可观香港岛及维多利亚港风景。业内在招标前的最初估值在198亿-210亿港元，称地价将有望冲击启德跑道区域新高。

但11月8日截标时，市场反应十分冷淡。当时共收获四份标书，除中海、会德丰领衔的联合体外，仅有有信和置业、鹰君集团及华人置业联合体，长实集团及新鸿基地产入标。

资料显示，该地块土地面积约为19.76万平方呎，为启德区内面积最大的住宅用地，指定作非工业（不包括办公室、仓库、酒店及加油站）用途，最低及最高的楼面面积分别为72.3万平方呎及120.5万平方呎。

同时根据要求，竞得者须在地块内兴建作安老院舍暨长者日间护理单位、综合家居照顾服务中心、四所儿童之家、长者日间护理中心、长者邻舍中心、综合职业康复服务中心和中度弱智人士宿舍的政府设施。未来这批设施将占总楼面面积约10%。

地块发展规模大，竞得者须负责兴建多项社区设施，加上市场环境不明朗。考虑到这些因素，市场普遍展望发展商出价会变得审慎，因此将地块估值进一步调低至介乎180亿-198亿港元，并认为成交价有机会进一步下降。

如今上述分析果然应验，159.5亿港元成交价，以最高可建楼面计算成交楼面价仅1.32万港元/平方呎。

若对比该地块周边此前已经出售的土地（均以最高可建楼面计算），即：129.16亿港元批予华润、保利置业的4C区1号宅地，楼面价1.8万港元/平方呎；中海上次携会德丰、新世界发展、恒基兆业、帝国集团、华懋等组成财团，以125.9亿港元夺得的4C区2号临海宅地，楼面价1.96万港元/平方呎；新鸿基竞得的4C区3号宅地，楼面价1.74万港元/平方呎。

这意味着，启德第4A区2号地块已经成为周边土地单价最便宜的住宅用地。事实证明，香港土地拍卖由于中资大举进军，形成的“癫价时代”已经成为过去式。

最近一个体现是今年6月的“高银退地”事件。虽然后来证明退地属于个别事件，但其已经在市面上引起不小的反响，表现出人们对经济前景普遍抱有不乐观态度。后来该地块于9月再次推出市场时，也因投标价未达底价再次流标。

热潮消退后，拿地表现更加理性的香港开发商，及部分深耕香港多年的中资房企反而成为受益者。

作为在香港拿地最为活跃的中资开发商，算上启德第4A区2号地块，中海已经在启德收获7宗土地，此次拿地也是中海与会德丰集团第三次合作投地。

最早于2013年6月，中海以合共45.4亿港元代价拿下启德发展区首两幅批出的私人住宅地块，成为了第一家进军启德的房企。两幅地块2017年起陆续进入市场销售。

后来沉寂5年。从2018年11月开始，香港推出了多宗位于启德的地块，而中海几乎每宗地块都采用与港资抱团的策略参与投标，亦多有斩获。

2018年11月，中海以80.34亿港元竞得启德第4B区2号地盘的新九龙内地段第6575号土地，地块面积约为9.74万平方呎；今年3月27日，中海与新世界、恒基兆业、会德丰组成的财团以98.93亿港元竞得启德第4B区1号地块。

5月7日，中海联合恒基兆业、新世界、会德丰等5家公司组成的联合体，以125.9亿港元夺得位于香港九龙启德第4C区2号地块的新九龙内地段第6552号的用地；最近一宗是7月24日，中海联合嘉华、会德丰以127.398亿港元拿下启德第4A区1号住宅用地。

今年以来，中海已经在启德区域内4次纳粮。