一周楼评：石家庄再现天价商服用地，值吗？

又到一周总结时，人们总是渴望在发生的许多新闻中，寻找未来的方向。然而，许多变化轨迹难寻，单纯通过一两件事来搞清楚整个市场的运行趋势，实在是非常之难。

不过，在走市场的过程中，乃至于与行业人士交流中，却能发现当下从业者的情绪及动态，未来到底如何？关键点如何？今天，除了分析一些市场信息外，老杨还有些话要讲。

1、上周土地市场大有看头

新闻背景：

土地出让信息：10月14日，正定新区迎来一场土地出让活动，涉及2宗城镇住宅用地，编号为[2019]015、[2019]016号，占地面积为104775.03平方米（约合157.16亩）。最终，2宗地成功出让，均由中铁房地产集团北方有限公司与广州新铁鑫建投资有限公司联合体（中铁建）以12.58亿元摘得。

10月16日，藁城区迎来一场土地出让活动，涉及3宗地，土地编号为【2019】082、【2019】083、和【2019】085号，分别为零售商业用地、城镇住宅用地、公共设施用地，总占地面积为30734.7平方米（约合46.1亩）。最终3宗地均成功出让，总成交价为3056万元。

10月18日，主城区迎来一场土地公开出让活动，共涉及7宗地。具体来看，本次挂牌地块编号为[2019]042、044-049号，土地总面积为285606.61平方米（约合428.41亩），总起始价为370600万元（37.06亿元）。2点30分，土地出让活动正式开始，本次出让采用电子竞价的方式进行。[2019]045、46号地无人报名而流拍，[2019]048号地因报价低于底价流拍，其余4宗地顺利成交，总成交价为9.96亿元，中央商务区、金麦加、怀特、众美拿地。

土地挂牌信息：10月14日，石家庄市公共资源交易中心发布了两则国有土地使用权挂牌出让公告，涉及6宗地块，挂牌地块编号为[2019]063-065、067、069、070号，总面积为294869.18平方米（约合442.30亩），总起始价为274200万元。挂牌时间为2019年11月4日9时至2019年11月15日14时30分，挂牌地点为石家庄市公共资源交易中心。

10月16日，石家庄市公共资源交易中心发布了一则国有土地使用权挂牌出让公告，涉及4宗地块，挂牌地块编号为[2019]059-062号，总面积为77966.83平方米（约合116.95亩），挂牌时间为2019年11月5日9时至2019年11月18日14时30分，挂牌地点为石家庄市公共资源交易中心。

其中，位于和平路以北、华药街以东的[2019]061号地块，所处位置属于华药地块。这也是华药地块首次进入土地市场，不久前华药地块曾进行调规，减少工业用地的同时，增加了住宅用地。要知道，调整前，仅有10.9亩住宅用地，地块维护后增加了312亩住宅用地。 而位于建华大街以东、石德铁路以南、南翟营回迁区西的[2019]062号地块，从地理位置上来看，属于南翟营改造。

老杨观点：

在上一周的土地市场中，我们发现，的确出现了不少的土地拍卖，尤以主城区和正定新区为最，其中中铁建再次拿下两宗土地，截至目前，已经在正定新区拿下了6宗土地，规模超过了355.26亩，显示出这家房企对正定新区的看好程度。

根据资料显示，中铁建是中铁房地产集团北方有限公司与广州新铁鑫建投资有限公司的联合体，简称中铁建。其中中铁房地产集团北方有限公司，是世界500强企业——中国铁建股份有限公司的全资子公司，隶属于中国铁建房地产集团有限公司，广州新铁鑫建投资有限公司于2017年9月15日正式注册成立，注册资本金1000万，股东为：中铁房地产集团北京投资管理有限公司、新兴发展集团有限公司。股权比例：50%：50%。股东均属于央企所属子公司，具备良好的信誉和有效的风险防控体系。

两家公司的联合体，属于央企序列，其不论从品牌还是资金实力，都非常强，同样显示出这家央企对正定新区的看重。

另一个土地热点，老杨认为是中央商务区板块的地价，从此次拍卖的（2019）042号地土地亩价看，其价格已经非常之高，拍卖价1860万元/亩，这比2019年前三季度商服用地平均亩价高了不止一倍，数据显示，2019年前三季度石家庄商服用地亩价为321.63万元，两者对比，中央商务区亩价超过平均亩价的4.78倍。这也是为什么之前因为亩价过高而流拍的原因。同样，显示出，市场对中央商务区的预期很高，未来如何打造及运营，考验着房企及众多机构的能力。

这次，华药地块首次挂牌，之前我们也曾谈到这一地块，相关数据显示，不久前华药地块曾进行调规，减少工业用地的同时，增加了住宅用地。要知道，调整前，仅有10.9亩住宅用地，地块维护后增加了312亩住宅用地。如此大的地块，这在主城区是很少的，因此，我们有理由相信，这一地块一定会受到众多房企的关注及竞拍。而此次超过40亩的商服用地，仅仅是这个地块的首次竞拍。我们也会持续关注未来的地块进度。

2、正定新区奥体板块项目新进展

新闻背景：

中海正定新区项目：石家庄市自然资源和规划局发布了《关于中海正定新区[2018]017号地块住宅项目建设项目设计方案批前公示的通告》。通告显示，项目位于石家庄正定新区，东至相邻地块、西至崇仁街、北至恒阳路、南至丁家庄李。用地性质为居住用地，用地面积约4.97公顷（约合74.55亩）。属于新建项目，拟建设住宅、地下停车。项目总建筑面积132696.99平方米，其中地上建筑面积99686平方米，地下建筑面积33010.99平方米，容积率计算面积99386.83平方米，容积率2.0，绿地率35%。

雅居乐正定新区项目：石家庄市自然资源和规划局发布了《关于雅居乐御宾府项目建设项目设计方案批前公示的通告》。通告显示，项目位于正定新区，东至太行大街，西至相邻地块，北至恒阳路，南至丁家庄路。用地性质为居住用地，用地面积为5.03公顷（约合75.45亩），属于新建项目，拟建设住宅、地下停车。项目的总建筑面积141898.8平方米，其中地上建筑面积100668.26平方米，容积率2.0，绿地率35%。

10月19日上午，华润万橡府示范区正式开放，华润万橡府是华润置地进驻石家庄首个住宅项目，规划25栋低密建筑，洋房占比达80%以上，打造在体量和规划完整性方面更好的新生态洋房。

老杨观点：

上一周，老杨专门去正定新区踩盘，了解到那一片区近期的客户，主要是地域性客户为主。

而老杨跟当地人交流过程中，发现，每户既可以分到3套住宅，也可以以每平米1.2万元的补偿款补偿。许多当地人考虑到商品房的价格、产品品质等因素，纷纷选择了要补偿款买商品房。这也导致，他们成为了最早的一批客户。

而其他项目中，老杨发现，各大房企的价格定位也在下调中，华润万橡府据说对外报价1.3万元/平米，这对于之前的部分项目，一定还是个冲击。对于正定新区市场，会出现新一轮的价格战，可能性加大。

不过，近期，随着三大会展省旅发大会、数博会和物流产业博览会的召开，以及自由贸易试验区等国家级战略布局等多重利好，土地市场迎来了新的热潮，无论从市场信心还是成交量上，都有一定的改善和提升。

而刚刚看到的三个项目：中海、雅居乐和华润万橡府，都属于低密住宅，而华润万橡府更是80%为洋房产品，从产品层面分析，都非常适合居住生活，另外在户型和功能设计上，都是以功能性强的小户型为主，如金地风华大境的89平米小三室等，不论功能还是套价，都很好。而从目前的定价来看，1.3万左右的价格，显示出性价比较高，未来市场潜力很大。

3、继9月底的几个“现象级”楼盘之后，目前市场销售情况好像又变得平淡，对于购房者有什么建议？

老杨观点：

根据之前我们的判断，年底前，各大房企都会在价格上竞争激烈，降价趋势更加明显。按理说，从购房者角度分析，此时应该是观望期，等待最后抄底。

按照以往的经验，新区域的新项目首次开盘，价格肯定是最低的。而目前的市场显示，似乎降价的趋势已经超过了许多人的预期，没有最低，只有更低的态势更加明显。

而对于各大房企来说，资金压力巨大，现下的金融环境下，使得大家不得不以价换量，考虑用多种形式回笼资金。同时，对于各个职业经理人来说，以快打慢成为当下营销的主要思路。

因此，从出手的实际来看，要分不同的客群和产品。

其中，从刚需族考虑，此时捡漏较为合适。建议购房者多多关注二环外的项目，一旦出现低价认筹，一定要抓住时机，选择自己中意的房子，毕竟，刚需项目和户型并不多，可以捡漏的机会也很少，看好了及时出手。

而对于改善客群，目前项目较多，可以货比三家，全部看一遍，尤其是自己喜欢的区域，将所有项目的产品、价格、户型以及相关配套做一个系统的对比，找到性价比最高的那一套，就可以了。