三季度北京写字楼空置率升至10.9% 创近八年最高水平

近日，世邦魏理仕发布《2019年三季度北京房地产市场回顾及展望》指出，2019年第三季度，北京写字楼市场共录得四个新项目交付，其中CBD核心区也迎来首批高品质楼宇入市。全市新增供应达44.06万平方米，为2009年第一季度以来单季最高值。

报告显示，写字楼整体市场需求持续疲软，虽然净吸纳量录得13.17万平方米，但主要贡献来自预租率较高的新项目；若排除这一因素，受非传统金融、文化传媒及医药等企业整合和退租的影响，现有项目净吸纳量为负。

此外，新租动力仍显不足，除传统金融的主力需求外，科技行业扩张步伐明显放缓，新租占比环比从34%下降至16%。

截至本季度末，整体空置率上升至10.9%，创2011年第二季度以来最高水平。在可租面积不断增加的压力下，业主继续采用下调租金的策略来刺激需求，这亦使得本季平均租金报价同样本比环比下降0.4%至每月每平方米426.5元。

未来六个月，近76万平方米的供应量将进一步加剧市场竞争，预计空置率继续走高，租金亦将承压下行。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务|办公楼|租户部主管张冀苏分析认为，市场低迷的情绪使得整体需求持续减弱，更多企业预计会进一步调整租赁策略，对新租和扩租的计划也会更为谨慎。在市场波动的情况下，外资企业的稳定性和韧性较为凸显，整体市场的升级需求也将随着高品质项目的放量得到释放。

报告还显示，2019年第三季度，北京共发生了九笔大宗交易，交易总额达到219亿人民币，环比上升212%。

境外投资者恢复活跃态势并完成三笔交易，交易规模均在10亿人民币以下，分别为新加坡吉宝集团收购上地NEO，香港霸菱亚洲收购方舟大厦，和香港览睿资本收购了Soho北京九个项目的停车场，合计贡献了本季度总投资额的7.7%。此外中资投资者中保险、地产基金、开发商及企业买家均有成交。

值得一提的是，写字楼交易仍然占据主导地位，贡献六笔交易并占总投资额的72%，其中华夏幸福将位于丽泽的中国铁物大厦售予平安，成为本季度最大金额成交。其余写字楼交易一宗位于燕莎商务区，两宗位于奥体商务区，剩余两宗为位于上地/中关村软件园的商务园项目。零售物业和酒店各贡献一宗交易，买家收购后均有改造意向。

整体来看，2019年前三季度北京投资总额比去年同期高120%。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚表示，北京较其他市场更有韧性的写字楼市场基本面和资产回报预期是今年前三季度投资交易活跃的重要原因。但随着商业地产融资环境趋紧，近期交易谈判周期有所延长，全年交易总额是否能达到去年水平仍存在不确定性。