一周楼评：石家庄某公寓“秒光” 是真的吗？

过去的一周，不看房价重新环比上涨，只看市场的情况，就能看到，当下的市场，还在继续分化中，一边是如万科正定文化村那样的住宅产品，硬是在雷声大雨点小的正定新区，打出了一片新天地，而如学舍这样占据城市稀缺资源的公寓产品，同样在周末迎来了市场的热销模式。这其中原因，值得深思。

另一方面，在土地市场，表现较为平淡，似乎正要等待下周15宗土地的出让，因此，在国庆前夕，是否会有一番龙争虎斗，值得关注。

1、价格：8月份石家庄新房价格环比上涨1.4%

新闻背景：

9月17日，国家统计局公布《2019年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格变动进行对比，并公布2019年8月70个大中城市新建住宅价格指数。数据显示，8月石家庄新建商品住宅价格环比上涨1.4%，同比上涨16.6%，同上个月相比环比、同比涨幅均有所扩大。二手房住宅价格环比上涨0.1%，同比上涨2.3%，同上个月相比环比涨幅扩大、同比涨幅缩小。

老杨观点：

先看8月份的房价数据，这是自上个月两年来首次出现环比下跌的房价，再一次环比上涨。显示，石家庄房价较为坚挺。

不过，国家统计局的数据是整体房价的反映，但目前市场却出现了一些新的变化，值得关注：先有“雅都园”，后有“燕港御灏府”和“水木大兴”，近期多个搁浅多年的项目喜获五证进入销售，而且价格极具诱惑力。买还是不买，也因此成为购房者最为纠结的难题。这显示，本地部分尾盘及资金压力大的项目，正在酝酿一轮新的降价行动。这对于许多购房者来说，似乎到了抄底的时机。

不过，正在觉醒的购房者，应该早就有数了。毕竟，现在早已过了只看证件和地段的时候。品牌、产品、物业、开发商实力以及施工进度等等，都是购房者更加关心的问题。

另一方面，这些项目之所以搁浅多年，十之八九与资金、证件等相关，即使五证齐全，价格很低，估计有些问题还会存在，对于购房者来说，买房子不仅是买房子，更是买后期的服务和生活。如此看来，还是慎重为宜。

2、市场：“金九”大房企们各种打折促销

新闻背景：

举办多种多样的主题活动，作为购房者面对铺天盖地的活动很冷静，购房市场不如往年活跃，可是在上周有两个项目，让一直很冷静的购房端变得躁动起来：万科正定文化村（9月17日，万科正定文化村首批房源开盘，推出300套新房，仅四天就认筹600余组客户）、林荫大院学舍（周六连夜排队，人头攒动），再加此前融创城的开盘即罄，购房者们为何补在冷静？如何看待目前市场的两极分化？

老杨观点：

首先分析一下万科正定文化村成功热销的原因：第一，万科品牌力的确让许多购房者关注，而正定文化村的体量大、配套全，产品和价格都属于性价比高的类型，对于刚需和刚改客群有很大的吸引力；第二，每每万科组织的重大品牌活动，都是以城市级的高度策划组织的，而万科正定文化村在开盘前，与河北园博园联合组织了大型的灯会和音乐节，中秋小长假吸引了许多城区坐地铁来游玩，当然对项目销售有很大的帮助；第三，自由贸易区的信心提振节点很重要，万科正是抓住了这一有利机遇，一击而中，使得项目占据了天时、地利、人和，热销也是自然。

再看学舍周末的排队热销与咨询，在老杨看来，正是公寓产品占据了城市稀缺资源并加以因势利导的结果。28中的学区房噱头，一定是学舍项目广受关注的最大因素。另一方面，虽然单价不低，21—43平米的户型面积，套价不高，加之首付3万起的宣传推广，让众多自住与自用的购房者看到了以低价买学区房的希望。

而根据学舍项目提供的数据来看，开盘推出的420套房源全部清盘。显示出稀缺资源的超强吸引力。

从目前几个热销项目的热销原因中，我们看到，高性价比的项目仍然是市场广受关注的特点，尤其价格、产品、品牌及占据的城市资源，均是当下自住和自用客群喜欢的主要因素。这对于未来大部分项目应该都具有很大的启发价值，值得研究与重视。

3、土地市场表现平淡

新闻背景：

9月20日，石家庄市公共资源交易中心发布了一则国有建设用地使用权公开出让公告，涉及3宗住宅用地，具体来看，本次挂牌地块编号为化工[2019]003-005号，土地总面积为38057.63平方米（约合57.08亩），总起始价为19379万元（1.9379亿元）。挂牌时间为2019年10月10日至2019年10月22日14时30分，挂牌地点为石家庄市公共资源交易中心电子竞价室（槐安东路163号）。 这周市场表现较为平淡。但9月下旬和10月土地出让非常集中，9月最后一周将有15宗地进行公开出让。

老杨观点：

上周的土地市场的确过于平淡，不值得重点分析，我们重点分析一下下周15宗土地的出让。

今天上午9点，正定新区迎来9月的第二场土地出让活动！正定县自然资源和规划局公开出让4宗地块，编号为[2019]009号-012号，地块均位于正定新区，土地用途为商服用地，总挂牌面积为97203.38平方米（约145.8亩），总起始价为26400万元。

从土地出让结果来看，四宗地块全部底价出让，显示出正定新区强劲的潜力。

而9月29日，石家庄市栾城区[2019]030号地块将公开出让，土地面积为76872.302㎡（约115.3亩），土地用途为住宅用地，起始价为54630万元。[2019]030号地块，位于楼底镇东尹村村北、建设大街东侧，地块面积为76872.302㎡（约115.3亩），土地用途为住宅用地，容积率≥1.0且≤2.4。表明，从二环以南至装备制造基地，正在形成包括恒大、融创、众美、东南智汇城、远洋等多个本土及一线品牌房企的房企扎堆开发格局，裕华区与栾城区正在逐渐连成片，填补城市的空白。

鹿泉区自将于9月24日公开出让2019-15至2019-17号地块。三宗地均位于上庄镇上庄村，分别为1宗零售商业用地和2宗城镇住宅用地，总面积为45729.01平方米，约合68.59亩，总起始价为24827万元（2.4827亿元）。值得注意的是，此三宗地块曾于7月30日挂牌，后又于8月12日宣布停拍，如今再度入市。

9月25日，开发区将公开出让[2019]033号住宅地块，值得注意的是，此次为该地块第二次入市，曾于5月31日公开挂牌，并于7月3日因故暂停出让。〔2019〕033号地规定欠缴土地出让价款的，不得参加竞买。竞买申请人应提交竞买保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明等材料。

藁城区公将于9月30日公开出让[2019]034号住宅用地，面积为25004.78平方米（约合37.5亩）。值得注意的是，此前，该地块曾于6月10挂牌，并于7月4日宣布停拍，此次入市为该地块第二次入市，并且，与第一次入市相比，此次入市，起始价增加了405万元。