君和蔡茂祥：东莞将迎来城市更新爆发期 协同合作才能共赢

“在政策层面，城市更新最大的变化其实就是“创新规划管理制度”解决规划管理制度上的难点，你比如说“三旧”改造单元规划可作为项目实施依据。“三旧”改造涉及控制性详细规划未覆盖的区域，可由规划主管部门组织编制“三旧”改造单元规划，参照控制性详细规划审批程序批准后，作为控制性详细规划实施。“三旧”改造涉及控制性详细规划调整的，可参照控制性详细规划修改程序批准“三旧”改造单元规划，覆盖原控制性详细规划。”蔡茂祥说道：“原来的一些城市更新项目因为规划等问题推不动，现在可以倒推，比如说一个划入城市更新单元的项目，与控规总规不符，就无法推进，现在可以倒逼原规划进行调整。”

三年爆发期

2019年，东莞公布了一系列城市更新单元前期服务商，涉及万江、塘厦、中堂、厚街、茶山、大岭山等多个镇街，包括金地、中天、时代、碧桂园、万科、卓越、汇景、星河控股等房企纷纷中标。

蔡茂祥透露，到2021年，东莞要完成2.1万亩的旧改任务，任务仍然比较艰巨。可以预见的是，东莞今年预计可以批到6、70个城市更新项目。未来三年内将会有更多的城市更新项目获批，新一轮的爆发已经成为必然。

“上一次我面对媒体时说，东莞下一个20年，城市更新是主角，确实各大企业显然都不会放过这一发展契机，这是好事。相比前20年拿净地开发商住或者产业项目，城市更新是一个更加开放的平台，更新类别和切入路径有很多种，比如华润的产城融合、华侨城的生态旅游、云南城投的特色小镇、万科中天的产业更新、教育商服甚至东实的1.5级开发和TOD开发等。这不仅是给地产行业，更是给全行业带来发展契机。在东莞政府“湾区都市，品质东莞”的带动下，给东莞带来了全新的创造空间和发展思路，有点‘八仙过海’的意思，只要你有思想、有资源、有专业能力，都将成为‘品质东莞’的建设者。”蔡茂祥说道。

千丝万缕的纽带

蔡茂祥认为，城市更新面临“画圈容易，落地难”的困境，所涉及的单元地块复杂、流程复杂、拆补复杂、产业链复杂。这就需要有智者、识者、专者、衡者才能实现，大家合作才能共赢。

东莞某旧改项目

“我们在城市更新过程中，一个更新单元的发展要从基础设施建设、产业发展、优居生活等多方面考虑问题，比如要更新产业发展，我们就要从产业的创新性、持续性上思考，如何让产业赋能，产业的上下游衔接，产业的片区衔接，产业文化发展以及产业发展下的人居配套，生态、教育、生活方式都是我们要考虑的部分，不能说把旧物业推倒建个新的就完事。”蔡茂祥说道。

在蔡茂祥看来，目前东莞城市更新的前期服务商部分属于在其他城市有成熟经验的企业，部分则是之前没有太多城市更新经验的企业。而不管是哪一种企业，到一个新的地方都必须要熟悉本土，了解本土，多方整合当地资源，方方面面都兼顾，才能真正做到“接地气”。

在如何解决难点方面，蔡茂祥也提出了自己的建议：“首先，在‘粤府71号文’基础上一些细则要尽快落实，以帮助我们在合法合规的基础上快速推进项目；其次是从业企业要有更高的眼界看待更新，要从品质城市的角度考虑项目发展，而不是只考虑自己圈地，自己的利益；然后，基层政府、单位、企业等要全行业做好城市更新意义的宣传，也要让被拆迁者认识到产业更新后，无论是产业链上的商机和创富机会，还是物业的租住价值远大于现在；还有就是在税务、法务、金融等领域应给予城市更新适当倾斜。城市更新既要合法合规，又要平衡各方利益，还得满足长远发展，对我们一个企业而言，要做的是建立沟通纽带，创造多样的合理的更新方法，让城市更新领域更成熟，更有方向。”