天河区成长租公寓布局热点区域！越秀租金单方可达140元/㎡/月

今年7月，广州再次被国家“点名”，成为2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点城市。

  早在2017年，广州便先后入围“热点城市发展住房租赁试点”和“集体土地建设租赁住房试点”。国家发展住房租赁事业决心不减，广州积极响应。

  从2017年起广州长租公寓市场机遇蓝海，各路资本竞相争夺，公寓品牌商进入快速扩张时期。历时两年，广州已形成以万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓等多家品牌商并存的市场格局。

  门店区域分布

  广州集中式长租公寓开业门店数量逾300家，总体量约50000间，涉及公寓品牌约100个，其中包含了全国连锁品牌以及广州本地公寓品牌运营商。

  2019上半年，天河区实现地区生产总值2268.81亿元，增长9.4%，总量、增速均领跑全市。凭借得天独厚的经济、区位优势，天河区无论是已开门店数，还是房源数，市场占比均居首位，成为最受品牌公寓青睐的布局区域，其次为海珠区。

数据来源：克而瑞CRIC城市租赁系统

  广州集中式长租公寓门店有69%集中在中心区，31%位于外围区，大部分项目临近地铁、BRT 等交通方便之处。但随着市中心闲置优质物业日趋减少，获取成本趋高，基于长租公寓行业的薄利性质，预计未来广州长租公寓的房企开发商和品牌运营商或将更多地往非市中心的地铁沿线区域开拓。

  据广州市统计局公布最新数据显示，广州市各区中，包括流动人口在内的常住人口最多的区域为白云区，达271.43万人，番禺区紧随其后，达177.7万人。瞄准了庞大人口背后的租住需求，万科泊寓、世联红璞、乐乎等品牌公寓商纷纷布局了两区。克而瑞认为，地铁交通贯穿这两个人口大区，便利性强，并且相较于高拿房成本的天河、越秀等中心区，白云和番禺获取房源租金较低，存在较大的发展空间。

  广州集中式长租公寓门店分布图

数据来源：克而瑞CRIC城市租赁系统

  值得关注的是，黄埔区多长租公寓运营商与保障性住房合作项目。窝趣与广州开发区才锐租赁有限公司合作，运营人才公寓项目；YOU+联合广州城投，管理拥有1.8万套保障性住房的萝岗和苑项目。保障性住房、人才公寓与长租公寓运营商相结合已成发展趋势。

  为加快经济发展进程，黄埔区广纳人才，同时响应国家政策培育住房租赁市场，采用兴建人才公寓或进行住房补贴的方式，解决人才居住问题。伴着优惠政策进一步的推动，黄埔区未来或将成为广州长租公寓品牌商聚焦区域。

  黄埔区相关政策

信息来源：公开信息整理

  【CRIC观点】由政府发起的保障性住房、人才公寓项目，先天起步较高。固定的入住门槛，保证项目稳定的客源；严格把控的消防安全质量，消除后期规范隐患。在行业迈入思考期和制度尚未清晰的情况下，合作运营无疑是公寓企业明智的选择。

租金区域分布

  广州全市集中式长租公寓单方租金约为74元/㎡/月，越秀区以140元/㎡/月的租金居于榜首。身为广州老城区的越秀区，交通生活娱乐配套一应俱全，教育文化资源优渥，加之区域内集中式公寓门店较少，统计样例基数小，且多为品牌连锁公寓，致使区域租金居于高位。

  成熟的生活配套、便捷的交通出行，铸就了海珠区和天河区的高租金基础。其中，高度集中的商务写字楼催生高端服务式公寓集聚珠江新城及琶洲板块，面向的客群是企业高管及外来差旅商务人员，该类人群租金敏感度低，追求高品质生活居住环境。以琶洲保利N+中悦服务公寓为例，35㎡的单间，月租金约7500元（含管理费），租金单方可去到214元/㎡/月。

数据来源：克而瑞CRIC城市租赁系统

  【CRIC观点】经实地调研得知，全市近九成公寓门店达满租状态，说明各区长租公寓租金在租客接受范围内，大部分公寓定价合理，广州市场也存在较大需求。剩余一成门店表现平平，多是因为租金高于区域其他同类竞品，而产品区隔性不强。对标的青年白领客群租金敏感度高，对产品配置关注度较弱。租客看来，在相差不大的两个产品中选择，自然会偏向价格优惠的。因而企业在门店前期定位时需再下功夫。

  品牌派系区域分布

  创业系品牌占据半壁江山，除已连锁化经营的YOU+、魔方外，广州本土小品牌遍布全市。该类公寓规模小而数量多，密集分布于城中村，多是福建、湖北、湖南籍的民间小投资者，投入30-50 万的资金承包白云、番禺、黄埔等中心城区周边的城中村，做起的二房东生意。

  城中村是本地村民最近十多年自建的高密度出租屋，一般配有独立卫生间和厨房，虽然居住条件差，但胜在地理位置优越，且租金较低，整体性价比较高。早期的自建房只是提供一个居住场所，内部装修简陋，家具配套贫乏。随着新一代租客消费观念的改变，不少“二房东”赶着大趋势，对管理的自建房进行升级换代，重新包装，并开始重视起线上平台，扩大公寓传播范围，树立品牌形象。由此可见，城中村公寓已趋向品牌化运营。

数据来源：克而瑞CRIC城市租赁系统

  【CRIC观点】城中村自建房固然在广州住房租赁市场中的地位举足轻重，但居住环境的恶劣及消防的安全隐患等问题不容忽视，大量租客聚集在“握手楼”中并非长久之计。可以关注的是，政府今年7月推行“商改住”新政，在为企业盘活手中闲置资产亮绿灯，引导公寓企业拓展商办物业的同时，或许也在为未来改造城中村做铺垫。待这批长租项目开业后，或将分流部分城中村客源，为政府进一步管理改造城中村提供便利。