数据曝光！上半年房企汇兑扰动净利润最高超7.7%

8月，是房地产传统“金九银十”前的短暂蛰伏，也是房企集中向投资者汇报上半年成绩的业绩月。在此过程中，每家房企的土储面貌、销售进度、利润进退、财务费用表现等，得以被一一窥见。

对于上半年来说，房企融资端经历了“前高后低”的行情。一季度后，市场遭遇密集调控。针对房企融资，银保监会5月中旬，下发了23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。房企的融资渠道开始收窄，来自资金面的支持也相对减弱。

而海外债方面，由于去年6月，发改委发文限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺，在保障“借新还旧”的同时限制房企过度提高外债比例。

因此2019年上半年，可以看到房企发行海外债的金额有所下降，2019年上半年，观点指数监测100余家样本企业，统计发现上半年房企的海外融资规模达到3866.2亿元，较去年同期出现明显下跌。

“塞翁失马，焉知非福”，海外债上的相对谨慎，也间接给房企带来了意外的收获。

2018年中美贸易摩擦、经济增速下行，宏观经济的种种特征，都需要汇率给出比较大的弹性。我们也可以看到，2018年人民币汇率波动明显增加，关于破7的讨论不绝于耳，并于今年8月5日给出了答案，离岸、在岸人民币对美元汇率双双跌破“7”元关口。因此，反映到房企的财务报表中，上半年上市房企汇兑损失整体有所减少。

观点指数以30家1-8月销售金额均排在TOP40以内的上市房企作为样本，可以看到上述房企的总汇兑损失是34.08亿元，较去年同期的78.48亿元，下降56.57%，近乎六成。

当中因为年初人民币略有升值，再加上有不少企业开展外汇套期保值业务，管控外汇风险。因此汇兑由负转正，汇兑损失下降超过80%，甚至100%的房企也不在少数。

回顾到利润表上，2019年中期汇兑损益对上述30家房企的净利润平均影响比例为-1.47%，对比2018年中期的-3.65%，上升2.18个百分点。这也意味着，经历汇率的扰动后，房企已经有所行动。

以个体来说，去年上半年，有个别房企汇兑损失为1.09亿元，其净利润仅为5.74亿元，换句话说，汇兑损失对其净利润的影响比率达到18.99%，而今年上半年其该指标有明显好转，为4.04%。在30家房企中，汇兑损失对其净利润影响比例最大的达到7.7%。

透过上述数据可以明显看到，汇率波动不仅使得发行较多海外债的房企汇兑损益扩大，亦会提升海外融资成本，侵蚀净利润表现。但是人民币兑美元汇率“破7”已经成为不争的事实，房企又只能在“借新还旧”的循环融资命题中局限发挥，因此对于高杠杆的中小房企来说，带来的财务冲击会更大。

对于下半年或许更长的明年来说，面对人民币破“7”，房企应该如何管控外汇风险？外汇套期保值和减少发债要怎么平衡？成本上升中的债务结构又应该如何调整？在这里或许可以找到答案。

9月24日下午，以“汇率与境外债券融资”为主题的“香港资本圆桌”将在深圳举行。在此次闭门圆桌上，将对当下的汇率、海外债等热点话题进行专题分享。