北京苹果园地块“复活”记

本报记者 徐景升 北京报道

44天！这是北京市石景山区苹果园交通枢纽商务区F地块（以下简称“苹果园地块”）商业金融用地“复活”所用的时间。

今年9月19日，北京市土地整理储备中心发布公告称，为贯彻落实国土资源部关于房地产调控的有关要求，稳定市场预期，停止该地块的挂牌交易。待调整出让方案后，将重新组织该地块入市。

11月2日，北京市土地整理储备中心再次发布公告称，根据国家和北京市的相关规定，经北京市政府批准，北京市国土资源局决定公开招标出让石景山区苹果园地块。

对照两次公告的内容可看出，该地块的出让方式已由当初的“挂牌”变更为“招标”。对此，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析认为，改变出让方式，主要是为了抑制地价上涨过快，稳定北京的土地市场与楼市预期。

并非价高者得

今年9月，北京土地市场可谓异常热闹。北京市国土资源局统计数据显示，当月北京土地出让收入高达257.37亿元，超过了今年1~8月的总和。另据中国指数研究院发布的北京9月份土地成交溢价率排名数据，在商业用地方面，通州台湖镇104、109地块分别高达88%、122%；在住宅地块方面，前十名的溢价率都在36%以上，最高为43%。

有业内人士表示，或许正是由于北京土地市场的热闹成交，引发了行政干预。从9月18日至21日，北京市土地整理储备中心连续停止了苹果园地块、大兴区庞各庄镇镇区改造6号地（PGZ01-11地块，商业金融用地）等共计11宗地块的出让，同时暂停了朝阳区来广营乡土地储备项目A2地块（二类居住用地）的出让。对于停止出让的前述11宗地块，北京市土地整理储备中心的解释为：“为贯彻落实国土资源部关于房地产调控的有关要求，稳定市场预期。”而对于朝阳区来广营乡土地储备项目A2地块的暂停原因，该中心并未给出说明。

在前述总计12宗地块中，苹果园地块与来广营乡土地储备项目A2地块最受业界关注。对于此次“复活”的苹果园地块，高策房地产顾问有限公司总经理车轮表示，该地块的商业前景值得看好，易引发开发商激烈争夺。此前的9月19日，苹果园地块已收到两份报价单，但由于该地块的交易戛然而止，买家身份并未浮出水面。

从苹果园地块再次出让的相关参数来看，用地性质仍为C2商业金融用地，出让年限为商业40年、综合50年。其建设用地面积为11100平方米，建筑控制规模为38850平方米。

随着出让方式的改变，苹果园地块的“身价”也在悄然发生着变化。车轮表示，招标出让，对于获得土地的受让方有一定的规划或基建要求，而不一定是价高者得。

据一位不愿具名的北京房企人士介绍，其实“挂牌”改“招标”只是“游戏规则”不同。“挂牌拍卖时，企业事先可不准备规划、建设方案，而招标出让要求企业必须有规划、建设方案。招标出让的过程类似于招聘，会设一个门槛，限定一些条件。”

据其介绍，采取招标出让，通常会降低地块的溢价率， “封杀”高价地。其主要原因在于，有拿地意向的开发商在看完标书之后会计算成本，再对比周边的项目售价，从而避免亏本。

关键要看调控方向

对于苹果园地块再次入市的原因，北京市土地整理储备中心市场交易部相关人员表示，这只是正常的工作安排，一切以公告为准。

苹果园地块时隔44天再次“复活”，也引发了业内人士的热议。谢逸枫表示，今年10月，北京经营性用地之所以出现零成交，就是受到9月份停止交易12宗地块的影响。

对于另外一宗热门地块——来广营乡土地储备项目A2地块的命运，北京市土地整理储备中心给出的答复为：因故暂停。

这宗准高价地何时“复活”？是否也将改变出让方式？谢逸枫分析认为，来广营地块作为北京城区的高品质地块，在今年12月再次推出的可能性较大，因为届时可起到稳定市场预期的作用。“该地块的出让方式预计仍为挂牌出让。”

但前述房企人士则持相反的观点。他认为，无论是住宅用地还是商业用地，都可能使用招标出让方式，关键要看地方政府的调控方向指向哪里。