长租公寓接连“停摆”：地产生意金融化 资金池问题怎么破？

日前，南京市多部门已启动审计调查程序，对乐伽公寓的账目进行审计调查。在8月12日，南京市住房保障和房产局有关部门负责人在接受央视财经记者采访时，介绍了南京市即将开展的住房租赁企业专项整治行动。

　　南京启动住房租赁市场专项整治行动，治理“高进低出” 挪用资金等乱象

　　据了解，此次检查由南京市房产局、公安局等四部门联合开展，覆盖南京市1100家房地产经纪机构和住房租赁企业，重点检查利用银行贷款等融资渠道获取的资金抢占房源等九类违法行为。

　　南京市房地产市场交易中心副主任 刘东 ：尤其是针对高收低租这种经营模式，包括通过银行资金融资渠道高价收购房源，以及强制和诱导租客使用租金贷支付租金的行为，对于检查中发现的问题，我们将联合相关部门进行联合惩戒。

　　据律师介绍，此次事件中，乐伽与房东之间的法律文书，从协议的标题、主体罗列、房东出具的授权委托书等材料来看，乐伽公司系受房东的委托出租房屋，根据《合同法》及司法解释的规定，受托人在委托范围内从事活动的后果由委托人承担。

　　据此，在房客已经交付房租的情况下，可以视为房东已经收到房租，应当保障承租人的租赁权。当然，对于每个个案来说，需要根据具体的合同条款及证据材料予以判断。

　　江苏三法律师事务所律师 曹登辉：我们这样一个诉讼风险，以及诉讼成本的角度来看，我们还是希望房东跟房客积极去协调，去妥善地处理后续的问题，不要采取过激的手段。

　　长租公寓“资金池”问题亟待监管

　　在南京市开展的专项行动中，检查的重点包括：强制或诱导使用“租金贷”“租金挪用”“高出低进”经营的模式。无论是租金贷还是租金挪用，都涉及到“资金池”的问题，这正是近两年来，爆雷的长租公寓核心问题所在。

　　在乐伽公寓事件中，乐伽公寓一次性向租客收取一年甚至更长期的租金，这些资金的用途却难以监管。部分资金用来支付进一步收储房源，部分资金用于投资项目，部分资金甚至有可能被非法侵占。记者在调查中发现：部分租客向乐伽公寓支付租金时，收款方为个人账户。

　　乐伽公寓今年3月也曾发出公告，承认其合肥分公司存在部门员工侵占公司资金的事实。

　　除此之外，已经爆雷的杭州鼎家公寓和北京昊园恒业公寓则属于“租金贷”模式。

　　这种模式中，租客与长租公寓签订一年期合同，长租公寓诱导租客向网贷机构申请租赁住房分期贷款，网贷机构将合同期内的全部租金一次性支付给长租公寓，而租客则按月向网贷机构还本付息。

　　专家提醒需加强对长租公寓的资金监管

　　中国人民大学重阳金融研究院副院长 董希淼：比如说，对长租公寓收取的租客的租金，建立一个专门的存管制度，将租客的租金，跟长租公寓运营商的自有资金分开来，防止长租公寓运营商挪用租客的租金。

　　业内人士指出：除了资金运用上存在风险之外，市场中很多所谓的“长租公寓”都处于监管的空白地带。

　　中原地产首席分析师 张大伟：各地的住建委系统，只能监管我们所说的房地产经纪公司，但是现在很多的这种企业，它打了一个擦边球，它变成了资产管理公司，严格意义上来说，就没有部门能够监管它了。