开发商信心谨慎回升 土地市场上演“翘尾行情”

　　无论北京、上海还是广州，推地的频率越来越密；而开发商看到市场回暖的信号也开始积极增仓。双方的意愿使得土地市场极有可能出现年底翘尾行情。

　　不过，由于开发商的信心依然脆弱，中小发展商和民营房企尚未加入到大规模增加土地储备的行列中，在各地涌现的海量土地供应的背景下，市场达到供需平衡仍需时日。

　　开发商审慎看好明年

　　截至今年前10月，许多大型房地产企业的销售规模冲到了新高。例如万科（000002.SZ）提前两个月达到1000亿；中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) （00688.HK）也突破了1000亿港元；保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)（600048.SH）在突破830亿之后开始了1000亿的冲刺；恒大地产（03333.HK）则在年底逆袭一举冲破700亿关口，全年目标朝着900亿推进。

　　如果楼市行情持续，2012年的房地产市场上将涌现出三四家千亿级航母级地产巨头。而正是这些因素，使得开发商对明年市场的预期变得逐渐乐观。

　　摩根士丹利新近披露的一份类似会议纪要的报告显示：16家中国开发商参加了摩根士丹利在新加坡举办的亚太峰会；会上，大部分开发商对下一年的市场持谨慎乐观态度，整体预计明年的销售增长幅度在10%～15%左右；开发商们普遍相信房地产价格会维持稳定，但是不太可能大幅度反弹。

　　据悉，参加这次会议的开发商代表来自万科、碧桂园（02007.HK）、合景泰富（01318.HK）、富力（02777.HK）、恒大地产等。

　　摩根士丹利称，虽然大部分开发商还没有公布2013年的官方销售目标，但是鉴于预计明年可以增长10%～15%，开发商在2012年底的土地市场上变得积极，例如合景泰富、万科在最近几个月在补充土地储备上更为积极。

　　数据显示，2012年10月，万科共投资59亿元新增项目7 个，占地面积共计98万平方米，按容积率计算计划建面268.1万平方米，较上月继续增长。今年以来，公司共计斥资223亿元，新增土地项目44个，计划建面达1062.9万平方米。

　　保利地产也是近期土地市场上的活跃分子。公司仅在10月获得9 幅地块，增加土地储备136.6万平方米，计容面积415.4万平方米，总地价152.5亿元。截至10 月新增26 个项目。

　　有迹象显示，鉴于账面大量现金余额，保利地产今年的买地任务仍未完成，未来还将在一、二线大城市频繁出手。

　　在二线开发商当中，合景泰富当属拿地最为激进的一家。统计显示，10月底前公司在短期内花费20亿新增土地储备100万平方米、5个项目。

　　批量推地

　　根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据，今年1至10月全国306个城市共成功交易土地23640宗，土地出让金14027亿元，与去年全年相比减少37.10%。

　　该机构分析指出，即便年底最后两个月土地市场创下今年月度最高交易额纪录，全年的土地收入也很难达到去年的水平。因此单从数据上看，今年完不成年度供地任务已成为事实，但鉴于形势正在好转，地方政府依然有机会缩小与预算之间的差距。

　　例如截至11月14日，上海推出的四幅地块：海门路55号地块、漕河泾社区地块、火车站北广场地块和外滩地块，前三幅地块起拍价分别为46.9亿元、54.31亿元、47.46亿元，均超过今年上海总价“高价地”的45亿元总价。

　　无独有偶，北京、广州等城市也都在最后两个月推出土地大餐，有关开发商在各地新增土地的新闻不断见诸报端。

　　不过，并不明确的政策和市场前景，依然刺激着开发商敏感的神经，以至于他们不敢在土地市场上过于高调。中小发展商和部分民营企业还是能够感受到资金的压力。

　　我爱我家市场研究院在报告中称，土地出让金下降与企业的拿地积极性有关，尤其是大多数中小企业拿地积极性不够，成为前10月土地出让金下降的根本原因。

　　部分大型民营企业也显得相当谨慎。例如销售势头不错的碧桂园今年新增了土地储备1100万平方米，涉及土地成本55亿，但仍然少于2011年98亿的支出；雅居乐（03383.HK）在新增土地方面的预算也颇为谨慎，前10月的支出仅18亿，并称全年不会超过30亿。

　　摩根士丹利认为，即使房地产开发商拿地更为规范，基本与销售回款节奏相挂钩，但很多开发商仍将在2012年录得负的现金流，因此，一些开发商表达了希望融资方式可以变得更为灵活的诉求。

　　在土地市场上，开发商保持着谨慎的态度，不愿轻易推高地价。例如万科、保利等巨头们已经开始联合购地，以避免过度竞争，使得土地溢价难以再创昔日辉煌。

(第一财经日报)