红5月落空！上海新房成交量下跌近4成 多盘去化承压

年后上海楼市呈回暖态势，3月上海新房市场成交超60万方，楼市复苏迹象显著，4月成交面积创年内新高达79万平方米，然而在万众期待下红5月终究落空。5月上海新房成交面积不足70万平方米，环比下跌近4成。同时在新增供应上也出现疲软态势，供应下挫，多项目开盘去化承压。

　　红五月并未如期而至，成交有所回落，据上海中原地产数据显示，当期上海新建商品住宅成交面积68.7万平方米，环比减少37.9%，同比增加36.6%。

　　△5月上海各区新房成交面积、均价图(数据来源：上海中原)

　　从上海各区成交面积来看，青浦、松江、浦东、奉贤、南汇跻身前五，其中5月份青浦区成交面积超12万平方米，共计1055套房源，整体成交均价49083元/平方米，成交量再度领先，蝉联全市成交量排行榜第一位。

　　然而位于第二梯队的松江、浦东、奉贤、南汇4区成交均不足8万平方米，分别成交711、453、678、571套房源，各区成交均价分别为45854、88326、30740、41761元/平方米。

　　5月上海新房成交均价维持小幅震荡，当月均价为54838元/平方米，环比上涨1.2%。

　　中高端产品为成交主力

　　4月楼市持续向上行情使得市场各方对5月抱有较高期望，然而5月上海新房市场成交确显乏力，在周度走势上，开局约16万平方米/周，但是下半月供应意外走低限制成交放量，后续始终在15万平方米左右/周震荡，最后一周的翘尾也较为乏力。

　　从成交产品来看，中高端产品依然占据主力，成交前十榜单中有6个项目均价超过5万元/平方米，并且还有1个10万+的产品，市场格局没有发生变动。

　　另外还有1个10万+的产品和1个低于3万元/平方米的刚需产品以及2个3-5万元/平方米的首次改善产品。

　　△5月上海新房成交面积排行榜

　　值得一提的是，5月份位于青浦的中核锦悦府成交面积近3.7万平方米，成交套数342套，位列榜单首位。

　　△中核锦悦府开盘现场

　　据了解，2019年4月30日大虹桥徐泾楼盘中核锦悦府开盘摇号，共计推出388套建面约95-160平户型，均价57910元/平，精装交付。吸引了共计718组有效认筹，认筹比1.85：1。开盘当天项目基本售罄，剩余极少量大户型和底层复式。

　　△天和尚上海效果图

另外，在成交面积前十榜单中天和尚上海是榜单上唯一均价低于3万元/平方米的刚需产品，该项目在5月份售出215套房源，成交面积达1.8万平方米，位居榜单第二位。

　　不得不说总价不足200w的天和尚上海，可谓是低总价刚需购房者的福音。据了解，该项目于4月29日开盘共推出744套房源，建筑面积约为73-96平2-3房;其中总价段在200以下的房源共有288套，建筑面积约为73-88平户型。

　　供应回落 多盘去化承压

　　在经历3、4月供应高峰后，5月上海楼市供应回落，只有10盘入市合计3420套房源入市，其中青浦和奉贤2个区域推盘活跃有多个楼盘入市，此外宝山、静安、黄浦、嘉定、松江也有个1盘入市。

　　据上海中原地产数据显示，5月供应面积只有45.9万平方米，环比减少37.9%，相对3、4月份都维持在70万平方米以上的水平显得有些疲软。也正是供应受到承压，阻碍成交释放。

　　值得关注的是，上周参与公证摇号的8个项目中仅万科安亭新镇(慕尼风尚)认筹情况乐观，认筹率较高达93.71%。另外，静安府西区也不错，认筹人数超过推盘量。其余项目认筹比皆不足50%，其中认筹最惨淡的要数恒文虹桥星尚湾，该项目推盘492套，仅18组认筹，认筹比仅3.66%。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：在一些城市楼市持续升温后监管层有所介入，住建部约谈过热城市，银保监会发文严查违规行为。一些城市马上有调控举措落地，这些举措对投机客有震慑。虽然上海楼市运行较为稳定，短期也不可能有调控举措，但新房供应不畅始终制约楼市成交。而6月将进入传统淡季，如果供应没有太多改善的情况下，市场成交或进一步回落。