房地产平稳调整态势未变 北上杭成长租业务最热城市

       2019年，中国房地产政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”原则，但在行业内外部需求因素的影响下可能适度放松。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社23日在京发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》，指出2019年，房地产政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”原则，但在行业内外部需求因素的影响下可能适度放松，预期房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。

　　预期今年全国商品房价涨幅整体回落

　　蓝皮书称，展望2019年，在稳健货币政策框架下，央行将有可能从流量、流向以及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌”，进一步提升组合型政策工具对于市场的传导效率，防止“大水漫灌”。但货币政策进一步放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用有限，加之“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变，预期2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。就全国而言，商品住房销售增速可能会延续放缓趋势，房价涨幅整体回落，土地交易市场将回归理性，房地产投资增速将进一步回调。

　　2019年，房地产调控政策基调为：维稳、分化、放权。健康平稳发展是房地产市场重中之重；房地产调控政策分化是大势所趋；“一城一策”下更加注重各地政府的调控主体责任和自主权的扩大。房地产政策调整以结构化方式进行，各地将充分发挥城市政府的主体责任，自下而上，实行局部试探性微调。不同城市的市场运行结果将明显分化：一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施，在政策边际改善之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积同比可能实现小幅增长；三四线城市区别对待棚改安置，已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底，加之市场需求透支，市场销售有可能进一步回落。

　　北上杭是企业布局长租业务最热城市

　　蓝皮书指出，2018年，租赁相关用地持续加快入市，全年共成交142宗、647万平方米，成交规划建面超过2017年的539万平方米。更多城市推出用于建设租赁住房相关土地，同时热点城市供应力度进一步加大。从2016年11月至2018年12月，共有22个城市成交了租赁相关用地，共计成交322宗，可提供租赁住房面积约为1237万平方米。其中上海、杭州、北京成交规模领先，3城成交面积约占22城总成交面积60%。与此同时，多个城市租金上涨，深圳2018年月租金保持在4000元以上，北京、上海、广州、杭州、南京在3000—4000元之间，成都、武汉、重庆、天津在2000—3000元之间。

　　住房租赁市场的良好表现，促使房地产企业把握需求、积极布局，人口流入量大、发展有潜力、租房需求旺盛的一线和新一线城市是企业布局重点。北京、上海、杭州是企业布局长租业务最热门的3个城市，典型房地产企业中有70%—80%均在这三个城市布局。从租赁市场产品看，面向白领的中高端产品是主力，占比达80%—90%。

　　但蓝皮书也指出，目前，90%的住房租赁企业均集中在白领公寓市场，而蓝领市场潜力巨大。据魔方公寓预测，一线城市中，蓝领人口一般占外来人口的15%—20%，蓝领公寓是租房市场中千亿级的分支。蓝领公寓改造成本低，单位面积收益高于白领公寓，可能成为行业在2019年的增长点。

　　首次系统评价沪深上市房企前100家

　　由于中国房地产开发企业的质量和效益直接影响到房地产行业的发展状况，蓝皮书项目组首次对中国房地产开发企业的发展情况开展系统性评价研究。评价体系主要包括涵盖企业偿债能力、盈利能力、营运能力和成长能力的4个一级指标，下辖12个二级指标。研究对象为在沪深市场上市的房地产开发企业前100家，具体二级指标采用各企业2016—2018年三年的年报数据。

　　根据研究，营收100亿元以上组房企的发展综合能力中，金地集团、招商蛇口、滨江集团、广宇发展、新城控股、保利地产、信达地产、光明地产、华夏幸福、盛发展居于前十位。其中，金地集团以825分的总分领先第二名36分；第二名招商蛇口至第六名保利地产的分数差距不大。从营收来看，绿地控股、万科A、保利地产2017年营收分别为2902、2429和1463亿元，大幅超过其他房地产企业。

　　营收35亿—100亿元组房企的发展综合能力中，华联控股、顺发恒业、粤秦股份、南山控股、中华企业、珠江实业、中国武夷、莱安地产、迪马股份、上实发展居于前十位，得分的离散程度较大，前四名之间均有较大断层。而在营收35亿元以下组房全的发展综合能力中，深物业A、万业企业、深深房A、电子城、卧龙挫产；世荣兆业、光大嘉宝、广字集团、三湘印象，方酒地产居于前十位。

　　中国资产证券化有望迎来发展大年

　　房地产证券化的发展与商业地产密不可分，在融资收窄趋势下，资产证券化成为商业地产金融创新重要工具。2018年，中国资产证券市场发行量较2017年大幅增长，同比增长率高达35.6%。蓝皮书预测，2019年有望成为中国资产证券化的发展大年。

　　蓝皮书认为，2019年中国经济需要从去杠杆转为稳杠杆和结构化去杠杆，这意味着有些经济和产业领域仍然需要大幅增加资金供给。资产证券化作为一类边际货币政策，可以通过滴灌的方式给实体经济提供资金，通过增加资产周转速度的方式给企业提供资金。在此背景下，今年资产证券化有望快速发展。在具体发展机会上，商业银行将会以“信贷资产出表”的方式挪出银行的资本，支持实体经济的发展。此外，供应链金融、消费金融、长租公寓、非标资产转标准化资产等方面，也将有望成为2019年资产证券化发展的重点发力领域。

　　中国的CMBS/REITs于2014年开始逐步兴起，并于2016年下半年迎来较快增长期，规模均稳步上升，但租金收益权类产品一直处于萌芽期，尚未形成规模。从产品底层物业来看，办公楼和商业物业在CMBS/REITs的发行上具有绝对优势，两类物业是仅次于住宅的两大板块。

　　目前，国内已获批不动产证券化产品额度4200亿元，其中已发行2500亿元，待发行1700亿元；美国上市REITs共197只，总市值超过1.3万亿美元。