上海土拍新规2周年土地市场降温显著 4月仅成交3幅地块

2017年4月11日，上海拿地游戏规则突变，三块宅地调整为招标挂牌复合式出让，土拍新规规定，通过综合评分最后选出总分排名前三的房企，也只有这三家企业可以进入最后的地块争夺。此后，上海“地王”频出现象不再，土拍溢价率明显走低，宅地零溢价成交成 " 标配 "。

　　事件回顾：

　　2017年4月11日晚，上海市规划和国土资源管理局连夜发布公告，称将上海“临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块”出让方式调整为招标挂牌复合式。按照新规要求，根据通过资格审查的有效申请人数确定出让方式。采用有竞价招标（简称“招标”）方式出让的，则以综合条件最佳者得的原则确定中标人；采用挂牌方式出让的，则以价高者得的原则确定竞得人。

　　最终在2017年5月26日，3幅地块分别被中海、保利、中建低溢价收入。

　　这3幅地块成为2017年上海最受关注的地块，地块的出让也标志着房企竞争宅地进入“评分”新时代。

　　土拍新规后上海土地市场降温显著

　　上海作为一线房企的必争之地，上海楼市面临愈演愈烈的地王热潮以及楼板价高企的压力，土拍规则骤然收紧。在楼市调控继续从严、土地规则改变的情况下， 2017年上海土地市场溢价率明显走低，7成地块成交溢价不足1%。据统计：2017年上海共成交87幅地块(经营性用地)，成交面积合计375万平方米，环比增长32%，成交金额共计1107亿元，环比减少8.5%。

　　2018年，在严格的政策管控下，上海土地市场 " 地王 " 频出的现象已成为历史，宅地零溢价成交几乎成为 " 标配 "。全年平均溢价率 0.027%，除了 3 幅宅地外，其余 31 幅均为零溢价成交。其中租赁住宅用地占重要比重，地块位置不错，均被国企和央企瓜分，而成交楼板价多为市场价格的2折左右，延续2017年低价成交惯例。

　　2019年一季度，上海共成交29幅地块（经营性用地），成交面积117平方米，总揽金320.9亿元，平均楼板价14810.91%，平均溢价率3.67%。

　　4月上海土地市场出让地块数量骤降，共计成交3幅地块，总出让面积5.99万方，总建筑面积13.03万方，总成交价46.63亿元，成交楼板价均价23789元/平，未来至少可提供共计1400套房源。

　　3幅地块分别是虹口租赁住房、杨浦普通商品房和闵行办公楼地块，毫无意外，除宅地有溢价成交外，其余地块均底价成交。

　　业内人士透露：这两年，上海的拿地规则发生了很大变化，“招标+拍卖”机制，一些地块门槛升高，很多中小房企受限于品牌、资金实力等因素拿不到地，但同样也有很多上了一定规模的房企，由于拿地能力的不足，一年在土地市场都拿不到几块地。此外，融资渠道逐步收紧，中小房企融资手段有限，没有钱拿地。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示：上海土地市场成交溢价率溢价率走低和具体的土地交易规则有关，也和当前楼市调控有关。从具体的土地交易规则看，复合式交易模式使得抢地的可能减少，使得一些可能高地价的土地交易被中止。而从楼市调控角度看，高溢价土地也容易受监管，包括房企的拿地资金受监管等。所以从这几个角度看，土地市场降温利好成本的下调，同时也有助于形成更为科学的稳地价和调控机制。对于后续房价的下调等也是有较为积极的作用的。

　　加价60轮后，保利竞得杨浦宅地

　　2019年4月份上海土地市场仅有3幅地块成交，其中最受关注的是位于杨浦江浦社区的一幅纯宅地（上海杨浦区江浦社区B2-03地块），该地块起拍价411943万元，入围房企有保利、招商、仁恒和平安，后经历60轮竞价环节最终，保利以41.79亿元突出重围摘得该地，成交楼板价53772元/平，溢价率1.46%，未来至少可提供800套住房。

　　地块周围交通便利，紧邻大连路，周家嘴路等主干道，出行相当方便。地铁4号线、12号线大连路站距离地块约1.2公里左右，8号线鞍山新村站距离地块仅550米左右。

　　板块内各项配套都较为成熟，教育资源尤其丰富，包括有打虎山路第一小学、齐齐哈尔路第一小学、杨浦初级中心、鞍山初级中学等，医疗方面距离地块东北侧1.3公里左右为三甲医院新华医院；商业配套有宝地广场、乐购大卖场、假日百货及紫荆广场等。

　　此外，4月成交地块还有宝钢发展有限公司以底价4.13亿元竞得虹口租赁住房地块，成交楼板价9386元/平，未来可提供至少600套租赁房源。

　　同时在4月最后一天，上海市闵行区产业引导投资管理有限公司以底价7060万元拿下闵行办公楼地块，成交楼板价8208元/平，未来将发展文化创意、国际商贸等服务业。