禄口地块下周开拍，区域纯新盘放风价高达2.1万/㎡

4月30日，南京将迎来2019年第二场土拍，公开拍卖8幅地块。其中，位于江宁的禄口G12地块备受刚需群体的关注，一方面是整个区域目前无新房在售、二手房成交价格也在上涨，另一方面是该地块最终会被哪家房企以多少楼面地价拿下。

今天，掌柜君实探禄口G12地块，并去周边8大楼盘实地走访，了解到很多一手信息，下面与大家分享：

1、禄口G12地块内部土地平整，北侧为红豆香江华府，东侧为机场高速；

2、永欣大道沿线4家纯新盘待上市，3盘为现房销售，周边教育资源丰富；

3、信诚大道南侧3家纯新盘待上市，中骏融信雍景台近期首开，预计2.1万/㎡；

4、区域二手房成交量上涨，最高成交价超2.3万/㎡，今年禄口或将脱刚。

一、禄口G12地块内部平整，紧邻红豆香江华府、机场高速

掌柜君今早从翔宇路北地铁站出发，骑行8公里左右才到达禄口G12地块，由于该地块周边仅有西侧湖泰路已经建设完毕，地块北侧为在建的红豆香江华府，东侧为机场高速，所以地块总体比较好辨别。

从地块西北角来看，禄口G12地块内部土地较为平整，后期房企拿地之后可以直接动工，且地块内部多铺满绿网；

而从项目西南角一侧来看，地块南部有周边居民种植的作物，北侧是正在建设的红豆香江华府。

据掌柜君了解，禄口G12地块出让面积73686.06㎡，容积率1.0＜R≤1.4，限高H≤35m，起拍总价8.5亿元，起拍楼面地价8240元/㎡，最高限价11.9亿元，最高楼面地价11535元/㎡。

该地块出让要求为：

1、该地块须配建建筑面积不小于5160平方米的人才房（含租赁住房），由竞得人建成后无偿移交江宁区政府；

2、地块建、构筑物最高点高度（包括所有突出物）应以机场空管部门书面意见为准。住宅建筑高度不得低于24米；

3、该地块装配式建筑面积的覆盖比例为100%，建筑单体预制装配率不低于50%，其中R2二类居住用地成品住房比例为100%。

综合来看，该地块出让面积不小，整个地块限高35米，容积率最大1.4，所以地块未来以打造洋房或小高层为主。楼面地价限价11535元/㎡内，比周边成交地块价格低，但需要不少于5160平方米人才房建成交给江宁区，有一定的成本。但该地块由于更靠近机场，且东侧为机场高速，后期会有噪音污染。

届时，该地块被哪家房企以何种楼面地价拿下，掌柜君与大家共同关注。

二、永欣大道沿线4家纯新盘待上市，3盘现房销售，周边教育资源丰富

目前来看，整个禄口的新房主要集中在永欣大道沿线和信诚大道南侧沿线这两个区域。

而永欣大道沿线目前有4家纯新盘待上市，分别为红豆香江华府、红豆香江华庭、蓝天慧融花园、绿地和昌新悦湾。其中红豆香江华府、红豆香江华庭、绿地和昌新悦湾3盘为现房销售。

这4家纯新盘中，仅红豆香江华庭已经公开售楼处，样板间预计近期公开。该项目楼面地价9131元/㎡，项目规划7栋住宅以及商业和社区服务中心。

项目预计6月首次推出住宅房源，建筑面积约79-110㎡，价格待定。目前小区楼栋已经建设完毕，正在进行绿化及内部道路建设。

而与红豆香江华庭一路之隔的就是绿地和昌新悦湾，该项目楼面地价12459元/㎡，规划建设3栋住宅，主力建筑面积约83-107㎡，目前售楼处还未公开，具体上市时间待定。

另外，红豆香江华庭与绿地和昌新悦湾紧邻禄口第二小学，未来或将是该小学的学区，具体情况如下图。

除此之外，永欣大道东侧沿线的红豆香江华府和蓝天慧融花园也都在建设中，多个楼栋已经建设完成，但这两个楼盘东侧就是机场高速，后期会有一定影响。

蓝天慧融花园目前正在建设中，规划建设18栋小高层住宅及相关住宅配套设施，正在进行售楼处的装修，具体上市时间待定。

红豆香江华府楼面地价12846元/㎡，规划建设30栋住宅、1栋幼儿园和社区中心，现房销售。目前还在建设中，具体上市时间待定。

另外，这2个纯新盘西侧就是禄口中学和禄口街道第二幼儿园，周边教育资源丰富。

三、信诚大道3家纯新盘待上市，中骏融信雍景台预计近期首开

而在信诚大道南侧有3家纯新盘待上市，分别为恒大林溪郡、中海云麓公馆、中骏融信雍景台，这3家楼盘均为现房销售，还有在售的蓝天星港花园。

其中，中骏融信雍景台上周刚公开129㎡样板间，预计5月底6月初首次推出1、2、8、9号楼，建筑面积约129㎡，预计精装均价2.1万/㎡，总价270万左右。

首开户型图：

目前中骏融信雍景台即将首开的4栋楼外立面已经建设完毕，掌柜君也给大家几张图来实景感受下。

而与中骏融信雍景台一街之隔的蓝天星港花园目前仅剩1号楼还未加推，建筑面积约85、87㎡，前期精装均价1.7万/㎡，具体加推时间待定，而1号楼也已经是现房。

另外，周边的中海云麓公馆多个楼栋及外立面已经建设完毕，售楼处还未公开，具体上市时间待定。规划建设14 栋住宅（9、10号楼为保障房）、1 栋社区中心、商业配套用房以及配电用房，楼面地价11199元/㎡。

而恒大林溪郡的工程进度稍微有点慢，目前还在建设中，该项目楼面地价13095元/㎡ ，规划打造14栋住宅，具体上市时间待定。

不过，这3家纯新盘南侧就是已经交付的朗诗青春街区和招商依云郡，东侧为百利广场。整体来说，无论是生活配套还是居住氛围是整个禄口最好的区域，也是老禄口镇所在的区域。

四、区域二手房最高成交价超2.3万/㎡，今年禄口或将脱刚

今天，掌柜君在实探过程中也了解到：区域近期二手房成交量有所增加，且成交价格也有一定上涨。

据链家成交数据显示，3-4月禄口成交二手房34套，几乎每天都有成交，而区域像招商依云郡、朗诗青春街区、新城保利天地等品牌房企二手房成交价纷纷破2万/㎡，最高超2.3万/㎡。

不过，值得注意的是，禄口今年预计有超千套新房要上市，纯新盘纷纷放风要破2万/㎡。而作为区域近期唯一要上市的楼盘，中骏融信雍景台如果均价真达到2.1万/㎡上市，那么对区域其他楼盘会有一个很大影响，或将促使其他楼盘也纷纷上市。

那么，对于曾经的价格洼地禄口来说，多个楼盘高价上市，会拉动区域的新房均价，缩小与二手房价格倒挂。届时，整个禄口或将在脱刚的道路越走越远......