北京楼市现回暖趋势 成交量增并未带动价格反弹

“一手住宅供应、成交较去年同期明显改善。”第一太平戴维斯华北区研究部负责人助理董事李想表示，“但目前市场上一手住宅销售的主体仍以限价房及共有产权房为主，其价格已经封顶，难以实现反弹。”

此外，李想进一步称，量的提升并未很快传导至价的波动，因此可以预判，楼市回暖导致政策打压在短期内出现的可能性相对较小。

根据第一太平戴维斯研究结果显示，2019年一季度，商品住宅销售市场较2018年同期有明显反弹，该季度一手普通住宅市场新增供应达103.75万平方米，同比大涨100.1%，成交面积为94.22万平方米，同比大涨133.1%。可以看到，自去年末以来，在政策平稳、信贷放松的双重作用下，一季度楼市出现了回暖趋势，被长时间压抑的购房需求得到逐步释放。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东（AnthonyMcQuade）表示：在3月份结束的两会上，中央政府对房地产领域的表述集中在“落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展”的论调上，2019年整体目标以“稳房价、稳地价、稳预期”为主，调控政策并没有像前两年那样层层加码，再加上较以往有所宽松的金融及信贷环境，使得一季度的楼市呈现出回暖的态势。

另一个值得关注的领域是大宗投资市场，2019年一季度北京大宗投资市场延续了去年的活跃态势，本季度共录得6宗大宗物业成交，成交金额合计高达人民币112.79亿元，主要集中在写字楼项目上。无论是外资基金还是内资机构投资者，都对北京的存量市场表现出极为浓厚的兴趣，并且投资者普遍认为优质区域的核心物业资产具有回报稳定、增值潜力巨大的特质，未来将成为投资及避险的首选。

与之对应的是，北京甲级写字楼市场在一季度表现略显低迷。在经历了多年的稳定发展之后，北京甲级写字楼市场面临进入调整周期。本季度全市未有新写字楼供应入市，市场成交及活跃度较去年四季度有所好转，但受到经济不确定等诸多因素的影响，部分租户开始调整租赁策略，谨慎扩张，导致写字楼市场需求减弱，租金增速放缓：2019年一季度，全市平均租金为人民币每平方米每月368.0元，租金指数环比微降0.2%。

此外，2019年北京写字楼市场的最大不确定性来自于CBD核心区中服地块与丽泽金融商务区的供应情况，如果以上两个区域的完工项目能在年内开始放量供应，预计将对全市甲级写字楼市场的格局与供求关系产生重大影响。

在零售市场方面，2019年前两个月，北京全市社会消费品零售总额同比增速为3.0%，继续维持在低位水平。为鼓励零售行业健康发展、促进消费提升，一季度北京市政府出台多项利好政策，其中包括《北京市2019年促消费稳增长措施》、《关于鼓励发展商业品牌首店的若干措施》等鼓励、促进消费的举措，以期推动首都消费市场国际化、品质化发展，进一步激发全市的消费水平再上一个台阶。

在高端住宅租赁市场保持稳健发展态势，第一太平戴维斯研究部最新数据显示，2019年一季度，全市服务式公寓平均租金达人民币每平方米每月255.5元，租金指数环比、同比分别上升0.4%、7.7%；高端公寓平均租金达到人民币每平方米每月172.2元，租金指数环比微降0.1%，同比上升4.5%；高端别墅平均租金为人民币每平方米每月130.7元，租金指数环比微降0.2%、同比上涨6.5%。

展望2019年的房地产市场走势，据第一太平戴维斯报告可以预见，中央将继续坚持房地产调控长效机制的长远发展，维护房地产市场平稳运行，在短期内政策不存在放开的可能性，但会给予地方更多的政策主导权。同时在金融、货币及信贷层面，2019年较去年将会有所调整，金融层面整体更倾向于保持合理的流动性，为购房者创造更为宽松的信贷环境。可以判断，2019年北京整体房地产市场较2018年将有所改善，市场回暖态势将越发明显。（来源：证券日报）