上海“高价地集中营”推宅地 溢价或超50%

中国房地产报记者 曾倩文 上海报道

上海“高价地集中营”青浦赵巷特色居住区再推一幅纯住宅用地。近日，上海市规划和国土资源管理局发布了今年第152号土地公告，其中“赵巷特色居住区0号地块1”的容积率为1.02，起始总价11.8亿元，被业界称为今年以来上海推出的稀缺住宅用地之一。

出让公告显示，该地块东至置鼎路、南至尚泾支流、西至新通波塘、北至淀浦河，土地面积154320.7平方米，出让面积121376.8平方米，折合起始楼板价9560元/平方米。近5年来，赵巷特色居住区（现已更名为“赵巷国际别墅区”）共成交4幅容积率为1的住宅用地，其中3幅为当时的高价地，最低成交楼板价为10672元/平方米。

业内人士认为，上海土地市场已呈明显回暖态势，部分房企在资金压力缓和及可售房源消化的背景下，对于优质地块的储备意愿明显提升。此时，如此稀缺的低密度住宅用地入市，对开发商具有较强的吸引力，预计成交楼板价将在15000元/平方米左右。

毗邻和黄高价地

上海市土地交易市场数据显示，截至10月31日，共有19家房企领取了“赵巷特色居住区0号地块1”的竞买申请书，该地块成为近期上海推出土地中关注度最高的地块。

记者在现场看到，该地块位于两条主干河流的交叉口，与和记黄埔赵巷高价地——赵巷特色居住区17号地块仅相距数百米。在“赵巷特色居住区0号地块1”上面，林木青翠，河水清澈，西面与绿地国际山庄别墅区隔新通波塘相望，颇具豪宅氛围。此外，就赵巷板块而言，该地块附近的交通条件相对比较优越，从人民广场出发沿高架桥仅需约半小时车程。从该地块到青浦地标式商务配套奥特莱斯，来回车程也不超过10分钟。

“容积率1.02，且规定90平方米以下住宅建筑面积不低于20%，该地块适宜打造成联排别墅、花园洋房等类别墅为主的高端住宅区，并可结合两面滨水的特色打造生态绿地、大型会所和水景休闲度假产品。”中国指数研究院上海公司研究总监陈延彬指出，与和黄高价地相比，该地块的景观优势十分明显，性价比更高一些。

5年来，赵巷别墅区板块的地价经过疯狂上涨后已逐渐回归理性。从龙湖获得8号地块创下2007年高价地（楼板价10673元/平方米），到金地摘得10号地块创下2009年高价地（楼板价14499元/平方米），再到2010年和记黄埔以溢价率192%夺取17号地块（楼板价21436元/平方米），赵巷区域的地价一路飙升。转折发生在2011年12月，和记黄埔子公司在无人竞争的情况下，以底价14.09亿元、楼板价9559元/平方米的惊人低价拿下了赵巷镇特色居住区16号地块。

“如果将和黄获得的16、17号地块合并计算，那么平均楼板价为1.4万元/平方米，与金地2009年获得10号地块的楼板价基本一致。因此近期上市的“赵巷特色居住区0号地块1”的合理地价范围为1.4万元~1.5万元/平方米。”上海城市房地产估价有限公司资深咨询师邵明浩表示。

同策咨询数据显示，目前“赵巷特色居住区0号地块1”周边的在售项目有：8号地块上所建的龙湖滟澜山项目，成交均价为2.2万元~2.3万元/平方米；10号地块上所建的金地天境项目，成交均价3.2万元~4.8万元/平方米；合生御廷园公寓，成交均价1.2万元~1.5万元/平方米。

溢价或超50%

“上海赵巷板块是国内各大知名房企比较关注的区域，目前以万科、保利、龙湖为代表的大型房企正在积极增加土地储备，不排除“赵巷特色居住区0号地块1”将引来一场激烈争夺，预计溢价率可能会在50%以上。”同策咨询与研究发展中心高级分析师许之静表示。

“高端住宅受限购影响很大，如今调控政策并没有松动迹象，开发低密度地块的销售压力较大。”沪上一位上市房企高管对“赵巷特色居住区0号地块1”的开发前景持保守态度。他认为，自2007年开始，赵巷板块的地价在高价地效应带动下已快速上涨，当前该区域房源有价无市，未来房价的上涨空间也很有限。

记者在该地块周边的几个售楼处了解到，近期赵巷别墅区销售持续低迷，一些资金链紧张的开发商以降价方式拉动销售。公开数据显示，截至今年10月18日，赵巷板块新建商品房库存量达17.79万平方米，占整个青浦区82.2万平方米总库存的21.6%。

需要耐得住寂寞，是赵巷别墅区在售项目的格言。事实上，这也是善于“猫冬”、精于开发的和记黄埔的底气。记者在现场看到，在和记黄埔的两幅住宅地块上，大门紧闭，并未有机械施工的迹象。如果能捱到楼市彻底回暖，以和黄操作高端项目的能力，赵巷项目的盈利空间仍是值得想象的。

“未来上海热点区域的土地价格将持续回暖并稳步上升，流拍、底价成交现象预计会明显减少。”陈延彬认为，赵巷板块受益于大虹桥板块规划的利好，2015年后附近建成的地铁17号线将与虹桥枢纽一起，形成贯通上海东西向重点区域的大型客运通道。在未来的发展中，赵巷的居住氛围会受到更多的认可。