纯新盘首开量少、“挤牙膏”式开盘重现 南京楼市惊现假热销？

转眼，3月已过2/3，南京楼市“入春”迹象明显，“金三”成色渐浓。

实际上，从2月下旬至今，南京楼市开盘热销的声音从城南传到江北，再传到江宁。似乎在过了一个春节之后，南京楼市就迎来了“小阳春”。但不可否认的是，开发商少量推盘或“挤牙膏”式开盘，是导致市场呈现回暖明显的一个不可忽视的因素。

纯新盘少量推盘 开盘即售罄？

从最近的说起。昨晚（3.19），江宁青龙山新城的纯新盘中南上悦城首次开盘，当晚交出了全部售罄的成绩单。

说实话，得知中南上悦城首开大捷，掌柜君颇为吃惊。因为熟悉南京楼市的朋友都知道，2019年青龙山新城可能是南京楼市“内战”最严重的板块。区域内纯新盘扎堆，而且每个项目势均力敌，打造的产品又相似，楼盘之前的抢客大战，一直都在上演着。

那么，中南上悦城为何首次开盘，便贴上了“闪电红盘”的标签？实际上这和项目推出的房源量有着莫大关系。此次，中南上悦城开盘，仅推出1栋楼，共119套房源。可以说，百余套房源的推盘量并不大，楼盘前期的蓄水显然要比推房量大的多，所以开盘卖光不足为奇。有业内人士表示，如果此次中南上悦城出货量较大，几乎是不可能卖不完的，毕竟板块内楼盘的竞争情况摆在那：前期开盘的项目还在续销、多个纯新盘上市节点撞车。

无独有偶，前不久江北雨山路的纯新盘——中海原山同样首开售罄。3月13日，该盘首开推出3栋楼共122套洋房房源，开盘当晚全部售罄。和中南上悦城相似的是，此次中海原山并没有像一开始释放的开盘信息一样，首开推出10栋楼，共400余套房源，而是选择了先开3栋楼，出货量仅仅是首次释放开盘量的1/4。也许是工程进度的影响，亦或是其它原因，中海原山以较小的推盘量，迎来了开盘红。

不得不说，中南上悦城、中海原山两家纯新盘首开售罄，给正在回暖的市场添了一把火。这其中，开发商少量推盘的营销策略似乎发挥了重要作用。

对此，南京房地产学会会长吴翔华表示，少量推盘的方式早有先例，在市场不理想或蓄水不充足的时候，多数开发商都会采取少量推房的方式售房，以此保障项目的畅销性。但是就目前而言，南京出现少量推盘的楼盘并不多，所以对市场没有太大影响。

同时，吴翔华指出，如果接下来市场整体不理想，尤其是竞品楼盘扎堆的区域，开发商采用少量推盘方式的楼盘可能会越来越多。

营造热销氛围 “挤牙膏”式开盘再现

除了少量推盘的纯新盘之外，2019年开年至今，南京申领销许的楼盘中不乏一些“挤牙膏”式开盘的项目。其中，包括江宁青龙山新城的江宁金茂悦和江北的一家热销盘。

昨晚，青龙山新城的江宁金茂悦以83.2%的摇号中签率加推14号楼104套房源，据开发商透露，开盘当晚去化约7成。相比同日开盘的中南上悦城，江宁金茂悦去化一般，但与自身首次开盘（去化6成）相比，江宁金茂悦这次开盘销售情况，算是比较乐观的了。

1月30日，江宁金茂悦首开15号楼103套房源，如今已过去近2个月，项目15号楼还有16套房源待售。而昨晚刚开的14号楼，截至今天下午15:30网上房地产已上传7套认购数据。

（数据来源网上房地产 截止时间3月20日15:30）

另外，江北某盘从2019年月至今，也先后平推了两栋楼：1月29日项目推出4号楼53套房源；3月10日项目再推出2号楼96套房源。

值得一提的是，江北这家“挤牙膏”方式推房的楼盘，在今年第二次开盘时，当天去化超9成，开盘现场一度出现抢房现象。截至今天下午15:30，网上房地产数据显示，该盘3月10日加推的2号还剩下2套房源待售，整体去化接近98成。

（数据来源网上房地产 截止时间3月20日15:30）

需要指出的是，当前南京一些“挤牙膏”式开盘的楼盘，多数在房源充足，但开发商还是连续每次开盘只推出百套房源。这难免让人联想到，如果卖得好，开发商会迅速加推一栋楼或两栋楼，卖的不好，就继续蓄客，为下一次开盘做准备。

针对“挤牙膏”开盘的现象，吴翔华认为这是楼盘开盘前蓄客不足的表现，于是开发商便饥饿营销，小步快跑。通过这种营销手段，某些热度一般的楼盘，虽然实际成交不多，但由于推出的房源较少，去化率自然就高了。这样便能营造一种热销假象，促进项目销售。

随着楼市传统旺季“金三银四”的深入，南京楼市销许潮、开盘潮一茬接着一茬，不管是纯新盘还是老盘，即使少量推盘或者“挤牙膏”式开盘，也增强了不少买房人心理预期。所以在市场回暖之际，南京楼市“金三”成色究竟如何，楼盘去化数据将是最有力的证据。