2018年百城土储规模同比增长8.9% 张家口去化周期最长

近日，上海易居房地产研究院发布《中国百城土地储备报告》显示，截至2018年12月底，其监测的100个城市土地储备为115602万平方米，环比增长3.4%，同比增长8.9%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进解读称，当前全国100城土地储备规模大体相当于2015年4月的水平。“从同比增速曲线的历史走势看，2015年8月土地储备同比降幅为37.9%，为历史最低点。随后该曲线持续上行，其中 2016 年11月转负为正，2018年5月达到高点即为 20.0%。随后该曲线总体下行，从6月份的19.5%回落至12月份的8.9%。”

房掌柜从报告中看到，截至2018年12月底，一、二、三四线100个城市土地储备分别为6833、62372和46397万平方米，环比增速分别为11.2%、1.8%和4.5%，同比增速分别为16.2%、6.0%和12.0%。

百城土地储备面积

“观察三类城市的土储规模曲线，可以看出，一线城市大致在2017 年下半年开始步入增加土地储备的通道中，而二线、三四线城市更早，大致于2016年上半年开始进入增加土地储备的通道之中。”严跃进表示。

房掌柜注意到，2018年12月，100个城市中，有58个城市的土地储备出现了同比增长现象，其中晋江、常州和烟台3个城市的土地储备增长幅度较大，同比增速分别达到331%、217%和138%；有42个城市的土地储备出现了同比下降态势，其中固安、马鞍山和清远的同比降幅较大，降幅分别为83%、67%和65%。

对此，严跃进认为，对于晋江等城市来说，这一轮去库存效果不错，土地交易市场趋于活跃，进而利好土地储备的增加，而类似固安等城市供地节奏相对较慢，从此类城市补库存的角度看，需要积极增加供地和鼓励房企拿地。

此外，报告显示，2018年12月份，100个城市土地储备去化周期为19.2个月，该数值相比11月份18.6个月有所扩大。

在严跃进看来，从走势看，全年走势呈现了“上半年下行、下半年上行”的态势，目前土地储备去化周期正走出13个月的历史低位水平，并步入上行通道。

值得注意的是，当前各个城市的土地储备去化周期数值差异较大。报告指出，100个城市中，有13个城市的土地储备去化周期大于36个月即三年，意味着此类城市未来土地和商品房供应将充足。这13个城市包括张家口、石家庄、漳州、肇庆、赣州、岳阳、镇江、香河、舟山、湖州、徐州、郑州和乌鲁木齐。

严跃进认为，此类城市购房政策总体偏紧，若未来市场交易有反弹，那么去化周期压力会比预计的要小一点。

同时，有很多城市土地储备去化周期是非常短的，这会使得此类城市未来两年房价涨易跌难。其中有6个城市土地储备去化周期小于6个月，此类城市更需要增加供地和鼓励房企拿地。这 6 个城市包括燕郊、中山、丹东、清远、马鞍山和承德。

“2018年全年全国百城土地储备规模表现同比正增长，体现了较好的补库存导向。”严跃进指出，当然需要看到，下半年开始全国各地流拍现象比较多，这多少影响了部分城市的土地交易，进而也容易影响土地储备的规模。而从房企的心态看，2019年上半年预计以去库存为中心，此时拿地积极性不会太高，进而也会影响相应城市的土地储备规模。