2018年上海新房成交达近五年第二低位 房价呈 “4-8-10”

上海中原分析师卢文曦表示：今年供应增加不少，但还有很多2016年拿的高价地要入市，预计明年新房供应还有望进一步增加，市场竞争激烈的背景下更不具备大幅反弹的可能。但是基于产品结构越来越向中高端靠拢，在均价呈现上仍会延续上升格局。

　　△数据来源：上海链家新房

　　从区域上来看，奉贤、嘉定、松江、浦东、青浦、南汇、宝山、闵行为主要供应区域，该8区供应量占全年供应量的75%。其中奉贤供应达91.44万平方米，位居榜首;另外嘉定、松江、浦东3区域供应面积均超过80万平方米。值得一提的是长宁区当年零供应。

　　易居研究院研究员姚方表示，2017年商品住宅供应为2006年以来最低水平，2018年供给放量，但是高供给并未推动成交量的上行。2018年呈现2015年以来首次供大于求的逆转，从短周期来看，类似于2011年。参照2012年，预计2019年新建商品住宅成交量将小幅增长。

　　房价进入“4-8-10”时代

　　2018年上海新房成交均价为53854元/平方米，同比上涨11.5%。

2018年上海各区均价表

　　△数据来源：上海链家新房

　　从商品住宅成交结构来看，2018年，上海商品住宅市场以5万元以上项目为成交主力，占比为36%。从占比变化看，18年单价2.5万元以下项目较17年全年占比下降5个百分点。2.5-3万项目占比提升4个百分点;3-4万项目占比下降6个百分点;5万元以上项目占比提升9个百分点，成交价格段有所上移。

　　同时，2018年上海市中心区域成交均价已破10万+，中环的新房价格绝大多数在8万/平左右，外环房价4万/平已经很普遍了，上海楼市进入“4-8-10”时代。

　　此外，从上海链家新房数据可以看出，近5年来，上海新房均价呈不断攀升局势，其中2015-2017年房价涨幅较快，2018年房价上升趋势放缓。

　　从各区域成交均价来看，其中黄浦、徐汇、闵行、金山、青浦、南汇、崇明7区房价呈上涨趋势，其中涨幅最大的为青浦，新房均价上涨18.7%;而宝山、嘉定、长宁、普陀、闸北、虹口、杨浦、浦东、卢湾、松江奉贤12区呈下跌局势，其中卢湾新房均价跌幅最大，达31.6%，长宁次之，下跌约27.2%。

　　前十项目销售565亿 占总额近2成

　　2018年上海商品房市场累计成交金额约4361.20亿元(2017年3766亿元)，累计成交面积约930.20万方。其中成交金额前十的住宅类项目分别为：静安府、宝华城市之星、翠湖天地、大宁金茂府、欧泊花郡、龙湖天璞雅筑、凯利海华府、大华锦绣华城、云锦东方和前滩东方逸品。以上10个项目销售金额565.13亿，占上海市全年商品住宅销售总额的16.61%。

　　2018年商品住宅销售金额TOP10主要集中在浦东和闸北，分别上榜3席和2席，套均面积在120平米以上项目占六成，六成项目套均总价在1000万以上。静安府以76.13亿元荣获年度商品住宅销售金额冠军。

　　2018年商品住宅销售面积TOP10项目主要集中在宝山、松江等区域，套均面积集中在90-120平米，五成项目套均总价在300-600万。泰禾大城小院以13.70万方的成绩荣获年度商品住宅销售面积冠军。

　　对此，严跃进告诉房掌柜：对于上海当前此类新房交易来说，说明市场也没有太悲观，尤其是到了2018年其实供应端的管控是减少了，尤其是高价楼盘的管控是减少了，所以这会带来很多市场的机会，这样也是利好带动市场交易上升的。

　　当然对比供应同比增幅和交易同比增幅，可以看出，供应力度更大，这也说明上海当前也面临一定的去库存的压力，类似压力或也要求在2019年积极进行消化。

　　从当前此类城市的房价数据看，同比增幅还是比较明显的，这也说明受上海潜在购房需求比较大等因素影响，实际上此类城市房地产市场方面还是有很多新的表现的，部分高价楼盘入市也容易带动房价的上涨。

　　对于2019年严跃进则认为：2019年预计依然是量价齐升的态势，很大程度上也是因为当前潜在的购房需求很多，部分则是受制于购房贷款政策，若是后续政策宽松，那么市场交易完全是有机会反弹的。