如今,尽管南京楼市整体呈下行趋势,但说宇宙中心河西的房子不愁卖,相信多数人不会反驳。
不过,最近河西中心的一家限价楼盘,开盘去化艰难,令人大跌眼镜。不少网友表示:“河西光环”+“限价红利”,也难阻该盘遭遇开盘“滑铁卢”。
开盘近半月 成交量为0?
2018年12月28日,该盘开盘推出4号楼473套房源,为70年产权的公寓,类住宅,均价42500元/㎡,户型面积约62-182㎡。但需要指出的是,这家楼盘报名人数只有394组客户,没有超过推出房源量,不用公证摇号,意味着只要想买,都能买到。
截至今天(1月9日)下午15:00,房掌柜在南京网上房地产官网查到,该盘开盘已过去13天,累计认购22套房,成交量为0,还有451套房源可售。但不排除部分数据还未上传,所以真实去化数据,现在还不能盖棺论定。
河西盘的“命” 竟无河西盘的“运”
可以说,有着河西盘的“命”,却没有河西盘的“运”,是对该盘比较贴切的形容。作为河西中部的楼盘,这家楼盘的位置,在河西可谓数一数二。它位于河西中轴线、江东中路沿线,紧邻奥体,万达商圈、河西CBD商圈内。而且,该盘还是双地铁盘,2号线兴隆大街站和10号线梦都大街站都是步行的行程。
另外,该盘主打卖点的王牌之一是学区。目前在金陵中学实验小学的施教区范围内,是河西最好的小学之一了;中学学区为中华中学上新河初级中学,教育水平算不上顶级。不过在南京,未建成的小区都不划学区,具体得等教育局划分为准。
有意思的是,该盘此次开盘几乎牺牲了河西盘该有的骄傲,开发商放低了姿态:首付只需5成,后来甚至取消了130万的验资门槛。结果,买房人依旧不买账。
短板明显 一二手房不倒挂
就该盘的地段而言,应该说没得挑。所以,项目开盘滞销的问题,基本卡在楼盘本身上了。
这里,我们来细数一下该盘存的几个明显短板:
1.产品奇葩
虽然该楼盘是70年产权的类住宅产品,民用水电、可通天然气、交易税费等都与住宅一样。但公寓属性决定了其没有阳台设计,容积率6.58,4梯12户,绿化率低,得房率低,1-4层还为商业,居住舒适度很差。
户型设计良莠不齐,十多种户型,面积62-182㎡。最小户型为62㎡,最大的为182㎡,一栋楼里做了这么多户型,物业维护也有难度。另外户型分布上,小面积户型多数朝北,采光会受影响。
2.产权严重缩水
该盘是河西的老盘,项目2002年拿地,始建于2005年,一、二期房源早已交付,上次开盘是在2007年。沉寂11年之久,推出三期房源,拟交付时间2020年至2021年初,到手产权已经缩水18年。要知道,产权严重缩水的房子,在二手房市场很容易成为“烫手山芋”,不太好出手。
3.一二手房不倒挂
众所周知,相比南京楼市其他板块,河西板块最大的优势是新房和二手房倒挂严重。而链家网显示,该盘一二期住宅二手房挂牌均价为41947元/㎡,新房价格比二手房还要高出一些,少了倒挂卖点的支撑,该盘开盘遇冷,属于意料之中。还有不少购房者直言,该盘42500元/㎡的价格,完全可以买河西真正的住宅,何必买这种“特产”呢?
4.同质产品太多
仅仅拿该盘来说,项目此次推出的是三期4号楼房源,后面还有3栋楼待推,粗略估算大约有1500—1600多套,加上前期也有公寓在卖,同质化产品较多,未来二手房溢价有限。
总体而言,这家河西中部黄金地段的楼盘,虽然相较于同区域内的其它项目,稍有单价略低的优势,但这种类住宅产品,丧失了房子诸多该有的居住体验特性。较低的得房率很大程度上抹除了该盘价格上的一点优势。更何况,项目最大的学区卖点,在整个河西也并非顶级,区域内更优质的替代选择还是有不少的。
由此看来,出生在河西的楼盘,并不都是“贵族”。能够赢在起跑线上的河西楼盘,最起码也要打造出说得过去的产品。太超前了或者太过时的设计,都会遇到市场严酷的考验!毕竟,闭眼买房人的时代已经一去不复返,现在的买房人眼睛都雪亮着呢……
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