今年,是惹目机构成立十周年,但在张金峰看来,回忆十年,可以用轮回来形容:2008年公司成立之初,市场遭遇了拐点,惹目机构一成立就面临资金短缺的问题,如今,十年过去了,公司人数从以前的十几个人发展成了如今的几百人,但市场又一次进入了低迷期,似乎日子比之前更难熬了。
张金峰说,活下去的另一层含义,就是熬过去。只有能在低迷的市场熬过一轮又一轮的企业,才能展翅高飞。
张金峰,是惹目机构的执行总经理,也是这家公司的三大股东之一,在十年的创业历程中,拐点—翻盘—热销—调控,这为期三年的市场轮回,他熬过了三次。
惹目机构执行总经理张金峰
壹 人流购房论并非灵丹妙药 高收入才是硬道理
过去二十多年的中国楼市,与其说是人们对美好生活的高质量追求,倒不如说是投机性购房下,人们热衷投机投资而形成的畸形地产逻辑。
但随着房住不炒这一大原则的诞生,新的楼市逻辑发生了根本变化。那么,之前的短期看金融,中期看土地,长期看人口,是否还能成立呢?
对此,张总认为,单单从人口流入逻辑来看,并非拯救楼市的灵丹妙药。
以此次因为放松楼市而陷入全国舆论核心的山东省菏泽市,就能体现出,单纯有人口,并不能带来楼市的上扬,最关键要考虑人口的收入。
“目前菏泽的房价在6000多元,城市发展空间较大,人口也多,但老百姓收入较低,加之儒家思想影响下,人们投机意识较弱,造成这一区域楼市发展较为平缓。”张总告诉房掌柜,同理,石家庄人的平均收入也不高,当房价到达一定一水平时,一定会面临一个临界点,即人们对于房价的接受度。一旦超过临界点,市场下行下,势必造成销售不畅。
实际上,在今年,如蓝郡绿都和同祥城两个项目,就是因为最先了解到购房者的心理预期,顺势而为,及时调价,精准把握住了市场的购买心理,才实现了较短时间内,热销的结果。
贰 明年这两类项目更好卖
“仔细分析今年下半年热销项目,我们会发现一些共同特点”,张总说,石家庄大多数购房者的购买力,大概在100—150万元之间,一旦超过150万元,就会变得非常困难。
的确,从惹目机构今年代理的部分项目中,如蓝郡绿都售价在1万元左右/平米,是符合西南区域普遍价格的,而同祥城的特价房,让购房者有了超过预期的感觉,也取得了不错的销量。
“所有的热销项目中,有两类项目更好卖:一类是要价高但卖价低的项目;一类则是做老百姓买得起的房子。”张总告诉房掌柜,目前市场上的购房需求很强,但性价比高的项目较少,导致许多购房者仍然观望浓厚。
“我们很多人的认识中有一个误区,那就是品牌房企的扎堆入石,导致了石家庄房价的疯狂上涨,但实际情况并非如此。”张总说,在项目的定价灵活度上,品牌房企远远比本地房企更灵活,那些职业经理人更愿意通过提高价格预期,开盘优惠超过预期的方式,让购房者在刺激与兴奋的情绪中中抢到性价比并非最高的房源。