袁春：房企要回归健康的现金流和负债 拿地运营共存

    二十年一梦。从1998年取消福利分房，中国进入商品房时代，房价开始缓慢上行，到2008年金融危机后房价迅速上涨，再到2018年去库存结束，行业规则彻底改变，楼市建立长效机制，中国地产行业已经完整走过两个大周期。作为中国房地产事业的开拓者与参与者，袁春见证了房改20年的风云变幻。

　　或许正是经历了房地产市场的潮起潮落，在调控持续紧缩，市场陷入冰冻状态下，袁春的身上仍然透着一股不急不躁的冷静与乐观。作为鸿坤地产集团总裁，袁春对于市场寒意的感受更为敏感和直接，不过，当房企纷纷陷入困局，降价促销准备囤粮过冬之际，袁春却表现得颇为淡定。在和讯房产问及是否感到焦虑时，袁春直言：“有什么焦虑的呢?”

　　入职鸿坤之前，袁春的履历上有着13年中海地产和8年龙湖集团的管理背景，在这两家以稳健风格著称的企业沉淀多年，稳健的理念早已渗入到他的经营管理中。因此，在袁春看来，无论市场环境好坏，企业运行的关键要务在于安全运营。

　　如外界所知，袁春在去年12月接手鸿坤地产集团总裁的同时，也肩负起了描绘未来5年发展蓝图的重任。如今，时过一年，鸿坤的业绩情况如何?未来的发展路径是怎样的?袁春又将如何在市场迷雾中带领鸿坤突围?

　　谈行业

　　房企要回归健康的现金流和负债率

　　众所周知，中国的房地产存在着螺旋式上升、3年一个小周期的行业规律，回望过去两年的房地产市场，袁春认为，最大的问题在于成交量大幅度上涨的同时，价格也在快速上涨，由此带来了一系列风险，因此通过政策调整，把水分挤出去很有必要，房企更应该理性看待调控及其带来的市场变化。

　　从企业层面来看，风险则主要表现为现金流紧缩带来的生存危机。过去两年，房价一路高歌猛进，房企在扩围的同时负债率也在攀升，不过，大量的销售回款尚且可以覆盖掉高负债带来的风险，但当下市场的严峻之处在于，“一方面，前端融资收紧，另一方面，后端销售按揭回款速度也在放慢，前后端资金链都偏紧对于高负债企业来讲自然会带来流动性的问题。”袁春解释到。

　　不过，在袁春看来，现金流承压也并不意味着房企丧失发展机会。“国家在帮扶一部分民企，企业自身如果能够发力，不会出现特别严重的状况。”

　　新的市场背景下，房企一味冲规模的时代已经过去，如何漂亮的活下去成为房企迫切解决的问题。对此，袁春认为，地产是类金融行业，更多的是受资本驱动，因此，房企的出路最终还要回归到健康的现金流和负债率上。

　　为在房地产下半场竞争中生存下来，一些规模增长空间有限的房企已经切换至转型新赛道，房企在科技、农业、汽车、长租等领域的身影愈发活跃。不过，袁春认为，今年众多房企提到的多元化转型，其实不是房地产商真的不做地产，而是把地产的外延更加延展，大部分地产企业其实还是在做房地产+的事情。

　　随着地产企业的触角延伸范围越来越广，根据袁春判断，未来，房地产行业将于互联网结合得更为密切。袁春向和讯房产介绍到，房地产企业的互联网化其实是在自己熟悉的领域里发挥自己的优势，做一些资源的整合。地产和互联网的融合，更多是体现在后端的运营上。通过良好的后续运营，可以提升企业的品牌价值。

　　谈企业

　　拿地+运营构筑护城河

　　一个有趣的现象是，房企在高呼焦虑，另一边则完成了一份份销售额创新高的漂亮业绩。当问及鸿坤今年的业绩情况时，袁春并不讳言：“跟去年差不多，从去化率、利润方面来看，业绩完成得还可以。”克而瑞数据显示，2017年鸿坤地产的整体销售额为261亿元。

　　去年5月，鸿坤打响全国化布局的第一枪，此后，鸿坤在袁春接手之后不断释放出诸多动态，与中交达成合作、物业申请新三板上市、新获多个产业项目，不过，相比之下，全国化布局的节奏则稍显缓慢，对此，袁春表示，市场环境变了，企业对策随之发生变化很正常，“上半年大家都还喊着扩规模，现在，谁也不愿意当第一。”据袁春介绍，今年完成的销售额中，华东项目的贡献最大，特别是无锡(楼盘)和滁州(楼盘)的项目销售情况非常好，明年则主要集中在华南项目上。

　　当宏伟业绩蓝图遭遇市场的阵阵寒意，使得外界对于袁春掌舵下的鸿坤有了更多期待。对于未来鸿坤的发展，袁春则显得信心十足。“市场不好的这几年，优秀的企业要把准备工作做好，市场转暖的时候喝头口水，而不是市场好了还磨磨蹭蹭或者还在犹豫，”袁春要做的，正是聚焦完善管理水平，在保证鸿坤这艘大船安全稳定航行的同时，为市场回温后的销售提速修炼内功。在袁春的阐述里，平稳发展被置于高度的企业运营战略中。

　　袁春对于鸿坤发展的底气和信心并非无迹可寻。在中海和龙湖就职期间，袁春曾亲手将百亿级销售额的企业送入千亿阵营的行列，作为参与者之一，他吸收了企业发展的成功之道，也得以借鉴企业发展的错误弯路。

　　不过，一个不可回避的现实是，调控重压之下，房企集中度进一步提升。数据显示，从今年上半年业绩情况来看，全国数万家开发商房地产企业中，前100强的规模已经飙升至69%(按销售金额计算)和45%(按销售面积计算);另一边则是中小房企控股权腾挪案例的大量增加。

　　去年全年，鸿坤实现销售额261亿元，这个成绩在销售排行中位列70余名。在被问及鸿坤如何修筑自己的护城河时，袁春表示，一方面多拿地，土地就是房地产行业的壁垒，另一方面，则是注重后端运营。

　　“一个小区造好了，后续的物业管理，包括后续给业主提供的服务更加多元化，为客户提供一些增值服务或者是定制服务，企业和项目才更加有活力。”袁春说道。

　　对于后期房地产市场的走势，袁春认为，企业能预判3-6个月的市场发展形势已经着实不易，实际上，与其推测市场变化，不如企业内部做好应对风险的预案。对于鸿坤来说，风险预案则可以简单概括为“两手抓，两手都要硬”，具体来讲，即采用专业合理的矩阵式管理模式，及重视全面预算系统的管理，通过预算管控公司的安全性。

　　第一，明确以服务人民为发展中心，研究建立房地产长效机制。每一项政策调整都要慎之又慎，尤其要把顶层设计做好，优先保障居民家庭住房权利。

　　第二，要保持房价的相对稳定，让住房回归居住属性，使住房消费与居民支付能力相适应。

　　第三，要逐步实现供需平衡。房地产运营中的波动是不可避免的，不能因为对供需矛盾的误判加剧波动。在这方面，首先要加大力度发展租赁住房，其次要改善住房供应对需求的适配度，重视住房空间布局、性能、质量、性价比等问题。

　　第四，要保持杠杆基本合理，风险可控。

　　第五，要提高房地产供给的效率效能。房地产不可能再有不断高速增长的好日子了，不能再习惯性地依赖价格推动。

　　刘志峰认为，房地产发展要突出“高质量”这一要求，让老百姓从“有房住”向“住好房”“住得绿色”“住得健康”转变。

　　与此同时，刘志峰也谈到，要正视当下房地产市场发展或者说住房改革面临的新挑战，主要包括：一、房价太高引发住房公平呼声;二、供应结构不合理，供应存量中面积比较大;三是住房的居住属性因为前期投资炒房现象的存在被扭曲;四是杠杆过高，存在金融泡沫风险。

    （房掌柜整理来自和讯房产、新华社客户端）