盛松成：目前我国房价平稳或小幅下降是好事

    房价稳定，哪怕是小幅下跌，短期内也不会对经济增长产生较大负面影响，控制住房价的同时，通过振兴实体经济，不断提高居民的收入水平，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，保障我国房地产市场实现“软着陆”。

　　我国房地产市场全面调控至今两年有余，政策严厉程度史无前例。调控效果明显，房价实现了基本平稳或者小幅下跌。价格调整的影响开始向销售量、资金端及土地市场传导，整个产业链的降温意味着调控已经取得了阶段性的成果，其意义重大。

　　目前我国房地产业已经发展到一个新的阶段，但高房价问题依然突出。首先，核心城市房价收入比保持在20以上的水平，部分城市超过30，不仅远超国际普遍认可的水平，甚至比美国和日本楼市泡沫破裂前还高出数倍(日本首都圈和京畿圈10-12，美国4-5)。其次，目前有业内人士预测我国房地产市值达到65万亿美元(约450万亿人民币)，已经超过美国、日本和欧盟三个地区楼市价值的总和。再次，北京大学近日举行的“我国居民财产差距与收入分配问题研究”成果发布会相关报告显示：我国居民房产价值占总财产的比重已经达到超高水平，房价也成为推动居民财产价值升值和差距扩大的重要原因。2002年至2012年间，居民总财产分布差距基尼系数上升了38.7%，其中45.4%是由房价上升引起的。这都说明我国房价已经达到了相对较高的水平，房价继续上涨将会带来更大的风险。

　　调控成果来之不易，因此，不能让调控半途而废，前功尽弃。我国十五年的房地产调控经验证明，我国房价上涨容易下跌难。坚持调控不放松能够实现“五个有利于”：一是有利于扭转房价只涨不跌的预期，二是有利于防控房地产市场风险进一步上升，三是有利于实现房地产市场“软着陆”，避免美日断崖式调整，四是有利于贯彻落实“房住不炒”的政策基调，加快构建长效调控机制，五是有利于资金“脱虚向实”，振兴实体经济。坚持调控不放松体现了我国化解房地产市场风险、解决高房价策略的三个特点：着眼长期、主动调整、平稳化解。这与美国和日本房价泡沫破裂时候的着眼短期、被动调整、波动剧烈三个特点形成鲜明反差。

　　1991年日本楼市泡沫破裂，房价短期内暴跌。当年首都圈和京畿圈新房均价一度分别达到106.4万日元/平米和102.7万日元/平米，1992年这两个地区房价分别下降了34%和49%，并进入连续十几年的下降期。房地产市场风险向金融市场及实体产业传导，导致日本经济结束了高速发展的黄金时期，陷入了二十多年的低速发展。2007年美国次贷危机时房价大跌，2008年12月标准普尔20个大中城市房价指数为150.54，较2007年1月(202.31)下降了26%，并进入连续六年的下降期。

　　与美、日的土地私有制不同，我国土地是国有制，这在相当长的时间内都不可能从根本上改变，这是由我国国情决定的。我国政府因此也具备了比美、日更强大的土地供给调整能力。调控效果取决于政府的决心。如果供给主动去匹配需求，就能稳定房地产市场，确保调控成功。近两年的调控实践也已证明了这一点。

　　房地产对经济增长尽管仍有较大的贡献，但巩固调控成果的意义更为重大，必要时可以接受牺牲短期部分经济增长的代价。实际上，房价稳定，哪怕是小幅下跌，短期内也不会对经济增长产生较大负面影响。通过增加供给(包括租赁住房)来满足刚需群体的需求，在一定程度上也能保障房地产投资和销售的基本平稳。基于此，以往房地产市场的判断逻辑将会失效，部分业内人士预言房价在2019年将会反弹甚至报复性上涨的言论也将成为一纸空谈，房价在2019年甚至未来几年内都将保持相对平稳，没有报复性反弹的基础。控制住房价的同时，通过振兴实体经济，不断提高居民的收入水平，使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，保障我国房地产市场实现“软着陆”。我国长期、平稳消除房地产泡沫将创造历史奇迹。

　　一、房价上涨得到控制，市场整体降温

　　从国家统计局公布的70个大中城市房价指数看，城市房价上涨基本得到控制。从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格指数9月份由涨转跌，10月稳定不变。二手住宅销售价格指数下降幅度增加，9月环比下降0.1%，10月份降幅上升到0.2%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格指数的涨幅继续收窄，10月份分别上涨1.0%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格指数也呈现趋稳态势，10月份35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

　　如果仅仅房价趋稳，我们还不能判定房地产市场降温，只有成交量、投资开发、资本及土地市场都出现降温迹象，才能判定调控取得成效。目前我国已经基本达到这一目标。

　　全国商品住宅销售方面，2018年1-9月全国商品住宅销售面积为10.35亿平米，同比增长3.3%，增速分别比7、8月下降了0.9和0.8个百分点，较去年同期的增速下降更为明显。自2017年10月以来，商品住宅销售进入个位数增速的慢增长阶段。随着去库存战略实施接近尾声，目前仍会保持低速增长。

　　房地产开发投资方面，2018年1-9月全国房地产开发投资完成额8.86万亿，同比增长9.9%。投资增速回归到个位数，从趋势来看，高投资发展阶段已经结束。

　　房企开发资金来源方面，2018年1-9月房地产开发资金来源规模为12.19万亿，同比增长7.77%。今年房企融资规模月均增速明显下降，月均增速为5%，分别比2016年和2017年下降9和4个百分点。资金进入房地产开发领域的速度已经明显放缓。

　　土地市场方面，土地竞拍热度下降，这体现在两个方面：1.住宅土地溢价率明显下降，2018年10月一、二、三四线城市住宅土地溢价率分别为5.94%、6.37%和5.03%。2.住宅土地流拍现象明显增加。今年1-10月一线城市流拍地块13幅，二线城市150幅、三四线城市427幅，去年同期分别为3幅、46幅和261幅。